2002世纪新城法兰西别墅下阶段整体推广方案.doc

世纪新城法兰西别墅下阶段整体推广方案
弘展房地产策划有限公司
目录
市场篇
贵阳市2002年市场状况及分析
别墅及高档楼盘市场调研及分析
三、项目现状
工地现状
市政环境现状
前期销售状况统计及分析
策划篇
项目企划定位
环境现况、项目现况的对策及包装
现场外环境整治
工地现场包装
产品修正
正式开盘前所需准备工作
广告媒体策划
6月份企划建议
广告媒体调整及安排
项目销售策略
价格策略
SP活动和开盘动作建议
销售进度计划
市场篇
一、贵阳市2002年市场状况及分析
根据贵州省的建设计划,2002年全省房地产开发预计投资65亿元,新开工面积400万平方米,其中住宅300万平米。(包含全省今年计划兴建经济实用住房120万平方米,其中贵阳市25万平方米。)预计房地产竣工面积330万平方米,可销售面积预计250万平方米。
根据本公司市场调研资料及市场信息资料分析:春节期间除部分价位较低的商品房销售出现短暂的旺销状况,如小河区域的榕筑鲜花广场、香江花园等楼盘,价位在1400~1600元/M2之间,兴隆城市花园价格在1800~2000元/M2之间,这些楼盘利用春节搞让利促销活动,以吸引部分客户购买,其中有的客户是以前就看过这些项目的,利用春节放假来办理购房手续;市区内如万东城市花园以2180~2380元/M2的起价,均价在2580元/M2左右,也售出部分房屋。到3月以后房地产交易量回落;
进入第二季度,随着五一假期的到来,在数个标榜精品、地段或低价楼盘公开问世的推波助澜下,势必将在贵阳楼市掀起另一波销售的小高潮,然而贵阳的消费市场是否足以支撑,高潮情况究竟能持续多久,未来楼市的主力产品定位将会怎样发展,目前臆测尚言之过早,还有待进一步观察。
今年,房地产市场交易日趋成熟,客户对产品规划及施工品质的要求与日俱增,也因而导致市场出现了一批无论在社区环境、房型设计、配套设施、物业管理等诸多方面较人性化的理想居住社区,品质的大幅度提高,其所包含的价值越来越得到消费者肯定。2002年市区内不少项目已经开始销售,现就将新开重点个案逐一分析如下:
欣歆园:
云南官房集团作为外省大型集团第一次进入贵阳开发的项目——欣歆园。项目动工后一直只作宣传,不进行销售,同时不断告知施工进度,倡导购买准现房和现房,显示开发商实力,积极塑造房开公司的品牌。
内容
规划用地
建筑面积
住宅面积
公共用地
绿化率
容积率
户型
交楼标准
入住时间
数据



6000 M2
45%

89—215 M2
橱卫精装修

欣歆园项目位于贵阳市城郊的蛮坡,鹿冲关路的延长向上,产品以多层为主,小高层为辅。户型以三居、四居为主,面积为80—94 M22、113—127 M2、178—215 M2(跃式)三个区段。其中90~130 M2为主力户型,是市场的热销户型,面积控制合理,户户有阳台,各层次户型品种全。
5月18日开盘,目前个案的样板房已经开放,起价2080元/M2,开盘当日有较大优惠,另送开盘现场看房优惠卡。备有看房班车来回穿梭于售楼处及现场之间,以解决客户看房交通不便的问题。
项目优势:
小区容积率较低绿化率较高,楼间距基本达到1:1的比率,采光、通风、视线较好,环境绿化总面积较大。
开盘起价较低,价格为2080元/M2起价,有较大号召力。
每套房内有初装修,包含厨卫有墙地砖、灶具、卫生洁具、电热水器、各房间实木门。客户只需铺设地板即可入住,样板房现场装修效果很好,开发商也承诺交房标准与样板房一致。
项目劣势:
有部分户型的厨房设计开间较小,;
90~100M2的户型只设计成二房户型,利用率不高;
小区内配套设施不足,生活便利性较差,没有小区中心广场和金融配套设施,虽然有会所、幼稚园等,由于受狭长地形限制,布置不够合理,使用不方便。小区内无大型商业配套,只有由个人经营的独立门面。
小区的教育配套设施明显不足,距离政府的教育配套较远;
小区内地形高差大,坡度较大;
小区延鹿冲关路而建,靠道路的住宅今后噪音会较大;
销售方面会与世纪园小区争夺客户,竞争将会比较激烈;
目前由于道路未通车,交通极为不便,直接影响客户看房。(预计在2002年12月通车)
智慧龙城:
智慧龙城是由香港智联投资有限公司和智诚物业共同开发,总投资8亿元的大型项目,地处于贵阳市头桥松山路,开发量体较大。整个社区依山而建,由阳光岛、湖畔居、森林湾三大生活区组成,分三阶段开发。设置了商业街、学校、医疗、会所、运动等配套设施。以苏州现代园林艺术和现代建筑风格融合,环境上规划了十大景观。整合智城名店的“