2006年咸阳化纤路住宅项目前期定位报告.doc

化纤路项目前期定位报告
2006年7月12日
目录
一、 咸阳房地产开发现况 3
二、 房地产市场消费综述 5
三、 项目区域市场现况 7
四、 项目板块功能定位 13
五、 项目SWOT分析及总体思路 14
六、 项目开发主题及形象定位 17
七、 目标客户群分析 18
八、 项目产品策略建议 19
咸阳房地产开发现况
咸阳历史悠久,文化丰厚,是古代丝绸之路的第一站,素以“秦都、汉陵、明城”闻名于世。新亚欧大陆桥横贯东西,西北最大的国际空港咸阳机场连接全球各地。独特的区位、资源和人文优势,使千年古都沐浴着现代文明,特别是西安-咸阳大都市圈呼之欲出,因而吸引了众多房地产开发商的关注,近年来新楼盘迭出,房价也因之一路飙升。
近年来,随着世纪大道的建成,咸阳到西安的直线距离大大缩短,这是引起房价一路攀升的直接原因。随着咸阳城市化进程的加快,房价还有很大的上升空间。不过,正值新楼盘迭出之时,也正是购房投资、置业的大好时机。
近年咸阳房地产市场具有如下特征:
2005年,全市开发建设成绩卓著,在建商品房施工、销售面积超过100万平米;
随世纪大道的完工,西咸一体化的总体战略出台,咸阳房地产住宅销售市场异常火暴,销售价格节节攀升;
市场运行态势良好,走势强劲,呈现出供销两旺的格局,房价稳中有升。其中:普通住宅平均售价1550元/平米,高可至2150元/平米;;
多层住宅小区依然占据市场的主要地位;但市场份额有下降趋势;
由于国家出台房地产开发土地限制,咸阳市小高层住宅项目越来越多,高层住宅项目也进入市场;
开发商的开发意识越来越成熟,小区越来越具规模;小区配套、园林绿化、户型均好性等有明显改进;
随咸阳房地产市场的竞争加剧,房地产营销开始受到重视,开发商对项目的营销主题、推广包装越来越重视;
90㎡左右的两房,130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型,中小户型住宅开始出现;
秦都、渭城两区的房地产开发不均衡,秦都区依然是占据市场主要地位;
世纪大道两旁的项目快速发展,由于价格差异较大受到西安购房者的关注,销售价格有进一步上升的趋势;
多层销售价格增长速度较快,与小高层及高层的价格差距逐步缩小;
房地产市场消费综述
咸阳市房地产消费主体依然以中高收入的群体为主;首次置业为主,二次置业改变住房条件为辅;自国家取消福利房而转为货币分房政策之后,进一步促使更多的政府企事业单位、银行保险等工作人员选择购买商品房;
而自从世纪大道开通以来,西安与咸阳的距离拉近许多,因此具有众多在西安西郊上班的西安人开始在咸阳买房;当然西安购房者选择的位置依然以世纪大道两旁项目;
咸阳房地产客户群体具有如下消费特征:
首次置业的客户为主力购买群体,二次置业客户群为辅;
购买住宅以自住为主要目的,投资物业以人民广场周边的商铺为主;
一次性付款与银行按揭比例为4:6;
喜好寝室在南面的户型,卫生间需要干湿分离且面积要大,对主人房带卫生间不是非常注重,但目前市场上许多户型已经设置主人房卫生间;
由于咸阳市区不大,私家车并不普及,因此普通住宅对车户比要求不高;
购房者不喜欢买期房,项目一般要到封顶之后才进入热销;
对居住区域的划分相当严格,更愿意在原居地周边买房;
总体上来说咸阳购房者更愿意居住在秦都区;
项目区域市场现况
普通住宅
04年开始,多层住宅开发量较之前明显增加,从区域划分上讲,主要集中在西边、南边两个地区,北边、东边次之,中心城区较少。
西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主:
阳光二村、阳光锦苑项目(阳光小区附近),二村共9栋多层,均价1565元,现已销售75%,锦苑的两栋多层已经销售完毕,小高层正在宣传、销售之中,价格在2200元/平米左右。丽水花庭(玉泉路、咸通北路十字西北)占地10亩,2栋小高层,2栋多层,多层已完,小高层还有少许。中华苑项目,已进入尾盘的阶段,多层已卖完,现在正在卖板式高层中华苑现代之窗和别墅中华苑紫东阁(三号桥西北边),是咸阳市第一个集多层花园洋房、小高层、高层、别墅为一体的大型综合型社区。
南边以世纪大道中段为主:
金泰丝路花城(世纪大道中医学院与清华科技园之间)占地560亩,现在已进入全面建设期,均价为2050元,销售以西安地区为主,预定情况良好。世纪星城(陈阳寨转盘东南)占地150亩,总建设24万平米,均价1860元。一期建设已开始,受一号桥拓宽封桥的影响,销售情况一般,但由于位置极佳,未来前景必然非常之好。英伦沣景(二号桥西南),也是一个小高层合围社区,7栋版式小高层,1栋多层,受市政建设的原因,销售一般,短时间沉淀之后,前景也应是很好。
平湖秋月:(世纪大道西段北、陈阳寨转盘西)9栋多层住宅,4栋小高层和