上海华盛街营销方案.doc

上海·华盛街
营运企划策略
2005年3月
一、华盛街物业描述
1、地理位置——上海市中心的中心点
上海华盛街东临西藏中路,南临九江路,西临黄陂北路,北临南京西路。地处人民广场,是上海的零座标位置,也是所有人心目中上海的中心。具体位置上处于南京西路地铁2号线人民广场站上层,周边有上海大剧院、上海美术馆、老上海图书馆、新世界广场、国际饭店、市百一店、黄河路美食街、来福士广场、M8号线通车后将与香港名店街,迪美购物中心连通。
2、交通条件——四通八达、人流汇聚
本案共有7个出入口,直达人民广场商圈各个方向,交通便捷,客户通路良好。
项目周边是上海交通的主要“汇集点”,地铁1号线、2号线在此换乘、更有20余条公交线路可以辐射到上海的每个角落。
3、物业情况——条状商业、经营欠佳
该商铺为现房,共有地下2层,负一层全长368米,建筑面积12000平方,共有大小店铺166间。该层分为A、B两区,A区店铺面积大多为8-30平米,经营业态丰富。B区店铺面积大多为30-50平米,主营休闲服饰。负2层全长200米,建筑面积2000平方,主营箱包皮具,该层现为统铺,无分隔。
二、市场情况
商圈简介——多商圈辐射、人流汇聚
本案所在人民广场位置,即能够独成体系,也受到周边商圈的极大辐射,商业设施极为繁繁华。
首先是项目东侧是南京东路商圈,代表性商厦是市百一店和新世界百货。该商圈日均客流量达到70万人次,最高时能够超过100万人次,主要客户群包括境内、境外旅游者,周边办公的白领人士及本地消费者。
其次是,南京西路商圈,该区域大量白领汇聚,为人民广场输送了大量的高端消费者。
商业历程——发展稳健、未来趋好
上海华盛街于1999年12月28日开始营业,随着轨道交通的发展与贯通而兴起的一个大规模、多业态的轨道枢纽型商业街。
目前华盛街正以21世纪全新的管理理念,本着倡导时尚,弘扬商业文化,追求全面发展的精神,创建持续井然的购物环境。
经营现状——规划欠佳、档次不高
情况——以服饰、饰品为主,兼营食品、美容美发、小商品、玩具等,整体商家品牌、知名度和规划欠佳。
目前整个华盛街的营业面积大约在一万四千平方米左右,其中服饰比例最高,达到54%,其次是箱包,饰品,鞋袜,比例都在10%左右,另有12%左右的空置。
——过路客户为主,忠实消费者较少
华盛街目前的主要消费对象是学生和20-40岁的时尚人士,以及换乘地铁2号线和1号线的过路客户。由于广告力度的不足和品牌宣传的欠佳,忠实消费者数量有限,游客和高端的白领客户也较少。
——租赁、扣点并存
华盛街分负一层A区以小面积租赁为主,负一层B区以与商场结算扣率为主,负二层C区是由一个租户包租后分租出去的。
D、租金情况——人流的走向、面积和业态等决定了商铺的价值。
总体来看,华盛街的租金从10元/。
》华盛街的主要人流主要来南京路和地铁1号线的换乘口,因此比较靠近该出入口的商铺租金较高。
》经营面积越大,租金单价越低,反之租金越高,商铺的心态也影响单位租金。
》经营业态对于租金的影响也较大,服装零售毛利最高,女士用品等销量最大,因此对于租金的承受力也相对较高。
以上租金为A区的商业租金,B区目前出租率较低,整体租金水平较A区为低,一般在7-8元/。而C区为经营非常差的皮具城,采用扣率形式。(附件一华盛街商铺租金抽样表)
上海主要地下商城租金情况——与华盛街基本持平
上海比较知名的商业街如徐家汇地下商城和淮海路的香黛广场,其租金基本与华盛街持平,主要租金集中在10-20元/。
(附件二上海主要地下商城租金抽样表)
附件一: 华盛街商铺租金抽样表
店名
营业面积
日租金
(元/平方米)
层高
开间
进深
营业方式
业态
经营范围
天使小屋
5
16

3

租赁
零售
饰品
时尚皂屋
8
15


3
租赁
零售
香皂饰品
男桂坊
50


6
8
租赁
零售
男装
娇娃服饰
10
16

4

租赁
零售
女装
安杰服饰
15
15

4

租赁
零售
服饰
起点
10
10


4
租赁
零售
牛仔服饰
西布朗
30
11

5
6
租赁
零售
服饰
帕伦迪丝
30
11

5
6
租赁
零售
女装
华伦天奴
25
13

5
6
租赁
零售
鞋
画家
50
11

7
7
租赁
零