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关于房价的六个谎言,99%的人都被骗了!
安信证券70页重磅地产研报:有一种永远振荡上涨的房价
陈天诚、毛雨琼、杨臻(安信证券房地产研究团队)
“从明天起,关心粮食和蔬菜;我有一所房子,面朝大海,春暖花开!”——海子。
再诗意的人生也逃不了住所的问题,两年前的2014年初,经历了2013年火爆的市场之后,杭州房价传言的大跌(德信·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘)曾引发市场恐慌及全国房价崩盘的预期,当时我相继写了房价和白银时代的两篇深度报告,论述房价不会崩盘(全国供需比119%,供需比在80-120%的基本均衡范畴)并预计以深圳为代表(供需比33%)的供严重供不应求的城市将在适当宽松下再迎上涨,而以营口为代表(供需比476%)的供严重超过求的城市很难再有房价上涨的空间,该文章后来获得央行货政司领导电话探讨,而最后限购放开的顺序几乎和我们供需比的排序一致,同时提出白银时代是2010年开始而不是市场普遍预计的2013年,行业销售、投资及开工大周期见顶或许在2020年前后,房价则难言见顶,当然也别把标题简单地理解为永远上涨。
时隔两年,房价的暴涨在超乎很多人预料之余,又使得崩盘论甚嚣尘上,虽然关于房价的观点在14年我们就有了结论,但我们这次又做了大量的、深度的研究,总共研究了23个国家近60年的房价趋势(除第1篇70页深度之外,后
续将推出美日俄德四国市场的深度分析),本文主要想解决四个问题,但研究的过程包含房价的方方面面,值得细读之:1)探讨那些非常流行但又有明显错误的房价观点;2)构建基于供需原理的计量模型论证当前的房价到底有没有泡沫;3)从国际比较的角度分析中国房价的趋势如何,我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式;4)解决大家最关心的中国房价在什么情况下会下跌的问题。
一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点
1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶:犯这种错误的很多,不乏诸多知名的经济学家和研究人士,一个产业的黄金期过去,销售投资热潮消退,并不代表行业产品价格的到顶,这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同,这种太过直接的联想容易得到很多人的认可,但却迷惑了很多需要买房的人,甚至错过了财富积累最好的时候。
2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素:中国的购房人口在2017年是个明显的拐点,我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量,但对价格周期而言,有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例,拉斯维加斯人口增长率(气泡大小表示)远高过底特律,但房价表现(横轴)却并没有比底特律好很多,也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几,主要原因在人均收入(纵轴)差异上(这个是我们后文重点阐述内容)。此外,人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关(右图所示),典型如旧金山的房价表现。
3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据:市场普遍认为房价有很大的泡沫,其中最常提到的一点观点是,“房价严重偏离收入,不吃不喝都要50年才能买房!”,这个观点有很强的迷惑性,因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一,但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高,关于这个问题我有三个反问:1)为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样?比如人民日报1989年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房;2)为什么国外很多城市也存在这个问题?国际上普遍的房价收入比较高,最高的分别是香港19、、、圣何塞(硅谷),、、、;3)为什么有些人不提这个问题?因为他们收入高或者增值快,关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的,中国内地的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离,目前看是有机会的,房价收入比除了上海,京广深都有下降趋势,也就是估值靠业绩增长来消化。
4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势:由于受日本失落二十年影响较深,很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势,暂且不论我们会不会重蹈覆辙,但其实,以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点;此外,我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果,虽然结果并不好受,但我们的房价2008年和2012年都曾下跌过,美国房价在
2006年也大跌过但在次贷危机的2008年已经开始筑底回升了(真正只是下跌了两年)。
5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间:我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大(详见深度报告《库存:习大大的54万亿去库存任务——房地产量价系列研究之一)不存在房价大幅上涨的可能,上涨空间也相对有限,且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了,但并不表示三四线房价就必定暴跌,因为最简单的,很多三四线城市房价并