银泰中心-酒店式公寓定位报告.ppt

银泰中心-酒店式公寓
2012年2月
初步定位及户型建议报告(汇报版)
为银泰而作
2
目
录
第一部分
第二部分
第三部分
项目本体及问题解析
酒店式公寓发展机会初探
酒店式公寓初步定位及户型建议
附
件
成都酒店式公寓研究报告
第一部分:项目本体及问题解析
——项目本体分析
——问题解析
项目地址
北京CBD
物业类型
顶级城市综合体,含甲级写字楼、柏悦酒店、酒店式
公寓(柏悦府和柏悦居)、顶级奢侈品商业等。
CBD地标建筑,长安街制高点,传统文化元素彰显中国
风,成就CBD精神领袖型地标建筑。
用地面积
31305㎡
总建面
350000㎡
项目地址
成都国际城南CBD
物业类型
顶级城市综合体,含国际甲级写字楼、世界最豪华最
著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、公寓
豪宅和酒店式公寓等。
用地面积
45200㎡
总建面
744175㎡
银泰中心——顶级城市综合体风向标,精神领袖型地标建筑
成都银泰中心
北京银泰中心
项目地址
成都市天府大道和金融城绿化轴交汇处
开发商
银泰置地(集团)有限公司
物业类型
顶级城市综合体
用地面积
45200㎡
总建筑面积
744175㎡
土地性质
居住(兼容商业)用地,商业金融业用地
容积率

绿地率
15%
总投资
45亿
预计竣工时间
2015年
项目简介
•建筑面积:总建筑面积744175㎡,其中地上
建筑面积532942㎡,地下建筑面积211233
㎡
•项目物业形态:商业、写字楼、酒店、住宅
(70年产权)及公寓(40年产权)
•项目组成:整个项目总计有5栋超高层塔楼和
超大型高端商业裙楼组成,主楼高度56层,
建筑高220米
•项目配套酒店:希尔顿酒店集团旗下的顶级
品牌华尔道夫酒店
成都银泰中心——国际城南顶级城市综合体,银泰顶级产品线项
目,势必高端发力兑现高价值,成就精神领袖型地标建筑
项目基础条件


国际城南:成都国际化城市名片;
顶级城市综合体:顶级城市综合体,含国际甲级写字楼、
世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、
公寓豪宅和酒店式公寓等。
70年产权公寓
面积:260-380平米;
预期价格:4万元/平
米;
角色:明星产品,价
值标杆。
聚焦——小面积、大体量酒店式公寓,高价高速现金流型产品
公寓
40年产权公寓
体量:,共
约1000余套;
面积: 100平米以下;
预期价格:3万元/平
米左右;
推售时间: 2013年底
或14年初;
角色:现金流产品,
高价高速出货。
整盘价值提升
使命——酒店式公寓高端首发,兑现品牌价值,品牌落地推动
西南发展战略
品牌落地
现金流产品
首发产品线,肩负
着回现的重任;
高价高速回现,最
综合体各产品线互
动,互相促进和抬
升,提升整盘价值
。
首发产品热销奠定
整盘价值,同时奠
定银泰品牌价值;
成都首发之作高端
发力,品牌落地,
推动西南战略发展
。
大化兑现银泰及银
泰中心品牌价值。
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命,能否实现整盘的价值最大化?
困局之思1:酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品
线的割裂
银泰中心:
——成都里程碑式的精神领袖型建筑;
——成都的世界级建筑封面之一。
顶级综合体物业:
——国际甲级写字楼;
——华尔道夫酒店;
——顶级奢侈品商业;
——260-380平米公寓豪宅;
——100平米以下酒店式公寓。
木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂:
——综合体各产品线高端立意,酒店式公寓面积过于紧凑和集中,价格
和形象拔升难度较大,能否为项目整体增值;
——酒店式公寓与公寓豪宅无承接性,不利于形象统一和整盘价值最大
化。
项目名称
面积区间
精装标准
面价单价
平均
优惠
实收单价
奥克斯广场
48-81㎡
2000元/㎡
13200元/㎡
12%
11500元/㎡
蜀都中心
58-87㎡
2500元/㎡
12600元/㎡
5%
11000元/㎡
复城国际
51-79㎡
2000元/㎡
11200元/㎡
9%
10815元/㎡
海洋中心
51-99㎡
5000元/㎡
16000元/㎡
11%
13500元/㎡
困局之思2:价值实现——价格梯度分级,小面积制约公寓型
物业价格拔升



公寓市场的区域均价在9500—
12500元/ ㎡之间,成交价全年
呈直线下滑状态。
区域内竞品市场销售走量较好
项目成