扬州富贵园营销策划报告.doc

第一篇分析篇
【第一章市场形势分析】
一、东北区域分析
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(一)扬州东北区环境分析
以“主导向南,拓展东西”为城市发展方向。南延扩大经济开发区,跳跃开发港口分区和瓜洲分区,作为发展第二产业的主要载体;完善西部分区,适度发展河东分区,作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区:老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。
本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处,属东北区的核心地段。区域东临古运河风光带,西依蜀冈-瘦西湖风景区,生态环境优良。项目位于老城区外沿,南临风光秀美的漕河,北面是历史悠久的邗沟,人文气息浓郁。
(二)城市建设用地布局规划
从扬州市规划局相关资料获悉,扬州城市建设用地布局规划以2001年为规划基准年,近期至2005年,远期至2020年,远景至本世纪中叶。规划范围分四个层次:市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。
东北分区是以生活居住、公共服务功能为主,配套设施完善的城市规划区。融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市域。东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施;史公祠、工艺美术馆、扬州民族工业展览馆、水展览馆等文化设施将形成市民文化中心。区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素,逐步打造成为集休闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。
依托东北区域的总体规划建设,御河苑、阳光水岸等一批楼盘,以及友谊广场、123地块等商业配套设施的建设和完善,使得该区域房地产市场的开发,一改此前被“冷落”的尴尬境地,目前已初具规模形象与气候。
但必须清醒地认识到,东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景,但区域经济基础相对薄弱,且近期总体开发力度一直滞后于除老城区外的其他区域。对于本项目而言,是机遇与挑战并存。
(三)项目所属区域优势突出,为项目开发提供了必要基础
项目所属的东北分区东西环绕古运河风光带及蜀冈-瘦西湖风景区,生态环境优良,人文气息浓郁。便捷的交通环境将极大地促进区域社会经济的发展,同时本区域距离市中心文昌阁商圈较近,并且周边集中了电厂、学校、医院、金融单位。依托东北区较好的硬件条件和城市规划前景,本项目具备较好的销售机遇与优势。
二、项目市场竞争分析
(一)项目周边房地产状况分析
项目位于扬州城区的东北区,漕河路北侧,史可法路西侧。
1、区域逐步复兴
史可法路为东北区连接主城区的主干道,南向越护城河而接国庆路,目前正在进行拓宽改造。史可法路拓宽改造工程南起盐阜路,北至邗沟路,全长1838米,改造后盐阜路至梅岭路段道路宽度为30米,梅岭路至邗沟路段道路宽度为36米,其中机动车道宽15米,-,慢车道及人行道宽度为6-7米。排水系统为雨污分流。
漕河路对城市的贡献是多方面的,由于瘦西湖的特殊地位,过去市区文昌路以北一直缺少一条贯穿东西的城市干道,而漕河路的扩建改变了这一状况,其向西与友谊路打通,并通过平山堂路与扬子江北路相接,城市北区东西向走廊已经形成;另外邗沟路工程正在扩建,加上已经建设完工的运河北路和友谊路,三纵两横交通网支撑起扬州东北城区的框架。
漕河路以北、老虎山附近的区域目前主要是以工业为主,随着城市改造和拆迁量的提高,市职业大学的搬迁和油田的入驻,该区域住宅的需求量尤其是中高档住宅的需求量会进一步提升,但该地区一直缺少一个高档的社区来满足市民的居住消费。从居住氛围来讲,由于该区域有数个建设较早的成熟社区,安庄新村、竹西花苑、梅花山庄早已建成入住,人气相对比较旺盛。
此外,该区域是扬州最为古老的城区之一,更是扬州文化的发源地,早在春秋时期,吴王夫差在此地挖邗沟、筑邗城,奠定了城市的基础,古老的城市底蕴让很多居民留恋。
从房地产角度来讲,该地段的升值潜力无疑是受到关注的另一个原因,市建设局有关人士介绍,该区域在扬州房地产起步较晚,但却是改建力度最大、城建发展最为迅速的一个地区,从规划上来讲,这个地段发展的态势非常好,漕河以北、邗沟以南在未来的数年内将会兴建一大批住宅项目。尤其是老虎山附近,本就是扬州城老的住宅区,通过改造,周边自然环境无可比拟的,通过漕河路或邗沟路向西不远就是瘦西湖、蜀岗风景区,古运河风光带、漕河风光带、邗沟风光带环绕周围。
2、东联新兴热土
在2004年6月28日举行的土地拍卖会上,总共推出的8个地块中有3块在地处扬州的东北区,有专家分析,这可能是东北区房地产全面启动的一个信号。
扬州的规划思路是主导向南、西进东联,但纵观这两年扬州的城市发展,可以说西进有余而东联不足。城市东、