土地使用权抵押贷款风险及其防范.docx

土地使用权抵押贷款风险及其防范.doc土地使用权抵押贷款风险及其防范
内容摘要:随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升,抵押贷款的金融风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、仙抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物谅瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险郁进行了综合分析,并提出了防范风险的策鹌略。
关键词:土地使用权抵押贷款抵押灯权抵押物瑕疵
由于土地资产的保值和易戌变现性,利用土地使用权抵押贷款已经成骧为我国金融机构广泛采用的一种物的担保轭方式,其比重呈上升趋势。据国土资源部缔地籍司统计,XX年土地抵押贷款总额为㈢亿元,XX年为亿元,XX年为亿元。但阳贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势馇,抵押贷款的潜在金融风险不断加大。到巷期未注销抵押贷款余额从XX年一季度的亿元上升到XX年四季度的亿元,上涨了仃10倍多。
土地使用权抵押贷款的风险
选择贷款抵押类型风险
普通抵押与最高钮额抵押的选择风险。如果选择普通抵押,嵴风险比选择最高额抵押风险要小。最高额饥抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最卧高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固惺有的债权不确定性,决定了其风险比普通撩抵押贷款高。
单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施,土地使藓用权重复抵押现象普遍增多,其风险比单哀一抵押要高很多,由于先设定抵押权的债权优先,后位抵押权的债权实现受到前位∧抵押权的影响。
房地统一抵押与单一土序地使用权或房产使用权抵押选择风险。对鹅于国有土地使用权而言,如果无地上定着票物,则国有土地使用权可以单独设定抵押;如果存在地上定着物,则无论是以房产渺作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用苻权抵押,都必须坚持“房地一致”的原则“,以土地使用权抵押的,房产同时抵押;ヤ以房产抵押的,其占用范围内的土地使用鹛权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够袭等原因,借款方只愿意抵押房屋或只提供卟土地使用权抵押,不能或不愿同时提供二嘧者合一的抵押,使该抵押担保产生法律风闾险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款肾而言,登记部门仅凭房屋产权证明办理抵ヲ押登记,实现抵押权时,人民法院可以查唢封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍酡卖、变卖或者抵债,经登记的土地使用权绐抵押不受法律保护。
反担保抵押与普通岵抵押的选择风险。为保证债权的实现,很铆多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。卓在实践过程中,反担保抵押比普通抵押登
绝记手续复杂,费用高、周期长,不利于运慈作,只是降低了抵押人的风险,但增加了厝银行的金融风险。
选择抵押期限的风险⒎
《物权法》第202条规定,“抵押权癜应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;牢未行使的,人民法院不予保护”。依《民芾法通则》和《担保法》,抵押权的诉讼时⒖效为两年。在抵押期限选择风险方面,主宿要有下列两种情况;一是没有注意土地使霎用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”,没有注意土地使用权的期限,例如:合同一年到期,醢而土地使用权却在两个月后到期。二是抵菔押期限少于主债权存在期限。抵押权的设疡立是保证债权的实现,主债权没有到期而碛担保物权先到期,失去了抵押物权的设立意义。
抵押人或抵押权人的主体适格性风险
企业名称变更。在抵押登记实践过稳程中,很多企业因为企业改制等原因,常柜常发生企业名称或字号已经变更,而土地挺使用证没有