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地产融资渠道拓展策略探析.doc地产融资渠道拓展策略探析
[摘要]房地产业作为一种资金密集型行业,在国家一系列宏观调控政策的压力下,资金瓶颈对企业发展的严重瞎制约日趋明显,传统的融资渠道日趋紧缩渣,致使房地产开发企业的前期资金运作面兴临着极大的考验,从而融资渠道的拓展势ト在必行,如何把握时势并结合自身条件选缨择最佳的融资途径应是每个房地产开发企刿业亟需考虑的关键问题。
[关键词]房鹜地产行业融资渠道策略
一、房地产企业邑迫于资金压力,亟需拓展融资渠道
近两︳年来政府出台的一系列宏观调控,无一例苣外,都从相当程度上造成了地产企业资金歙链吃紧。早在XX年6月5日,央行发布蚜了“121号文件”,严控房地产开发企篇业贷款及土地储备贷款的发放,规定房地蓬产开发企业申请银行贷款,其自有资金应鹁不低于开发项目总投资的30%。土地储谈备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度罕不得超出所收购土地评估价值的70%,蹄贷款期限最长不得超过2年。而XX年出毛台的“71号文件”,即业界通称的“8·31大限”,则彻底终结了延用多年的困土地协议出让制度,规定自XX年8月3剃1日起,严格执行土地招拍挂制度。由于蓑拥有土地储备的企业,必须赶在8月31瀑日前交清所有的土地出让金,致使大量企
サ业再度面临资金紧缺的困难。
随后的一晡系列金融调控政策,如连续两次加息,各匀金融机构正式提高了存款准备金率个百分点,收缩了可贷资金约1100多亿元,钪国务院下发通知,将房地产开发固定资产郸投资项目资本金比例从20%提高到35掬%及以上,都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在XX年,以打击投阆机,抑制投资、稳定住房价格为主旨的“就国八条”和“七八意见”出台之后,更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日┸前略现回暖迹象,但与往日如火如荼景象荠相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资扔的开发企业叫苦不迭。
商业性房地产在我国十几年的发展中,资金来源十分单一侧,走的完全是一条“独木桥”路线,而这猱座桥主要建在银行之上。XX年8月15唯日,从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到,在房地产业与银溲行的互动中,已经产生了方向上的偏移,皋居高不下的房地产市场的贷款给银行带来黻很大风险。社会资金过于集中于银行,使给商业银行在房地产市场形成了一种被动的猖“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业,房地产业如些单一的融资渠道,给房王地产开发商甚至银行体系都造成了很大的侍负担,同时也造成了很大的风险,迫切需鳅要多多元化的金融模式来解决房地产融资
渍中银行“一贷独大”的问题。而金融资产シ的多元化怎样用非银行性的资金,通过什粑么形式来用?资金从哪里来又往哪里去?轩这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。
二、房地产企业在融资中常面临的问题
1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款蚓主要有三种形式:第一种是房地产开发流Ю动资金贷款;第二种是房地产开发项目贷育款,第三种是房地产抵押贷款。这三种贷惮款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此,目前我国房地产金融市场化的程度有待提高,相应的房地产削贷款方式也有待创新和拓展。
2、企业锡对银行贷款依赖过重。改革开放以来,我蟮国直接融资市场发展很快,但在短期内仍ょ难以改变以间接融资为主的融资格局,房帆地产业在相当大的程度上需要银行的信贷羝支持。目前我国房地产开发资