城阳市场情况-课件（PPT精）.ppt

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7月城阳区住宅成交乏力,套数、面积双双下降;成交均价则小幅上扬
目前主力成交价格:6000-8000元//㎡、5000-6000元//㎡。
该区成交量波动较为明显,,环比下降41%;成交套数846套,环比下降39%。
成交均价总体呈上升趋势,7月份成交均价6051元/㎡,环比上升5%。
目前热销面积区间:60-90㎡、90-120㎡
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、成交分析
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市场存量持续增加,加大未来去化压力; 90-120、60-90㎡依然是市场主力
由于成交量、新增供应同时下降,7月末住宅存量持续增加,加大未来去化压力。
从存量看90-120㎡、60-90㎡是目前该区存量的集中区间;
从去化看60-144㎡户型去化速度相对较快,60㎡以下以及144㎡以上户型普遍存在较大去化压力。
㎡,环比增加4%,套数为11902套,环比增加2%。
目前城阳区存量较大的楼盘有:
世正爱丽安综合楼、宝龙城市广场、
金日紫都等。
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、存量分析
3
08年至今城阳区土地共计出让307幅,㎡,在青岛市土地供应中占比最大。
其中,㎡,%,未来住宅放量将与日俱增。
-,预计产品以高层建筑为主要开发方向。
潜在楼盘:银盛泰徳郡、鑫源御景尚都、龙湖滟澜海岸、河套中筑城阳项目
2008-2010年城阳区土地供应情况
时间
计数
总用地
(万㎡)
住宅用地
(万㎡)
住宅建面
(万㎡)
住宅用地
平均容积率
2008年
72




2009年
137




2010年7月
98




合计
307




土地供应量大;未来住宅放量与日俱增;预计以高层建筑为主流产品
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、潜在供应分析——土地市场
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住宅成交
2010年城阳成为热点区域,销售量位居市内七区排行首位,与此同时,品牌开发商进驻,提升了区域品质,成交均价稳步上升,市场前景看好。
目前住宅市场仍以60-90㎡、90-120㎡为主力户型。
热销楼盘:都霖美景、厚德森林国际、金日紫都、香邑漫步等。
住宅存量
存量增加,加剧市场竞争,但由于去化较快,整体去化压力不大。
潜在供应
潜在供应较大,增加未来去化压力。
未来预判
城市居民郊区化置业逐步凸显,加之配套的不断完善,城阳区未来有望成为同时承接刚性需求和改善性需求郊区化的优选区域。
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、小结
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90年代以前青岛发展集中于老城区。
92年青岛市政府决定“开发新东部”,城市核心区逐渐形成,并带动房地产发展。
90年代中后期,随着高科园的成熟以及相关配套的完善,借助稀缺的景观资源,崂山的高档住宅随之发展起来。
20世纪初,在拆迁安置区的基础上,浮山后大力发展商品房;与此同时,黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视,“西进”获得了响应的发展。
2005年,为了缩小南北差距,政府规划CLD,促进李沧房地产发展。06年,绿城进驻李沧,开启了青岛北部的“大盘造城”时代。
2006-2008年,万科先后于城阳、四方拿地,保利亦落子四方。同时,政府08年提出“拥湾发展”概念,四方开始史上最大规模老企业搬迁。“北上”策略使得城阳四方二区的房地产市场进入崭新的发展期。
随后,308沿线受到城阳及
李沧两个板块的影响而得到
长足的发展。
黄岛
1
老城
城市
核心区
2
3
4
四方板块
崂山板块
李沧板块
浮山后板块
308板块
城阳中心板块
3
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3、城阳房地产市场研究
、城市板块发展研究
、板块发展进程
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环境优越,潜力无穷
特征:周边环境优美,有海景资源,本地高端级外来客户为主要客源
价格:10000~30000元/m2
老城中心,地位下降
特征:发展成熟,生活配套完善,但在发展序列中逐步落后
价格:7500~10000元/m2
自成体系,自给自足
特征:已经脱离主城辐射范围,相对独立的城区与市场,中心城区配套完善,城市感强。
价格:均价4500~6000元/m2
近郊大盘,过渡地带
特征:近郊大盘集中,公共配套不足,发展不成熟,依赖项目自身配套,客户呈现过渡型特征
价格:45