2011年邵阳市新邵大坪项目市场定位及产品建议报告.ppt

谨呈:祥发地产
我们的思维导图
开发商的目标
市场现状
项目面临的问题
项目定位
产品建议
快速回笼资金,保持合理利润,降低项目风险
根据开发商现有资源条件及运作方式并结合市场现状分析,把目标定位以下三点:
开发目标的确定
第二:价格突破2600元关口
第三:做祥发标杆项目,实现项目和开发商品牌的双赢
第一:快速回笼资金
我们的思维导图
开发目标的确定
开发商的目标
市场现状
项目面临的问题
项目定位
产品建议
市场现状
项目概况
调研问卷需求分析
宏观市场分析
项目原基本指标
项目由5栋28层高层,。8栋4层洋房,12栋12层、17层电梯小高层、少量临街商铺组成,呈南北状排列。项目由住宅、会所、商铺、地上地下停车场、幼儿园组成。总建筑面积225810平米。其中住宅面积:约为20万平米,商业约2万1千平米。地下停车场:17603平米。在邵阳市场中,本项目规模较大,能形成极强的品牌效应。
项目规划指标
项目最大地上可建筑面积为22万平方米左右。
地块四至
地块四至:地块的四向都为居住或教育性质规划,交通较方便,但是目前商业配套缺乏
1、本项目位于邵阳新邵大坪开发区,与邵阳酿溪镇中学相邻,周边没有工业污染源,是邵阳与新邵的连接节点,地段极具升值潜力。
2、项目周边城市开发进度逐年加快,属于新邵城市发展的主方向,在邵阳新邵的融城概念中,并地段是真正意义上的融城核心。但本项目未来的大部分目标客户群将来自于邵阳城区之内,靠新邵本土消费群来支撑,则难以提升销售价格。
3、新邵及邵阳的土地成本近年来提高很快,房地产市场价格一直保持着上升趋势,本项目区域价值将能逐步体现,在消费者心目中建立消费信心。
4、本项目在新邵范围内属于优质地段,但是从邵阳市消费者的心目中,本项目的心理距离就偏远了。在邵阳市消费者心目中,江北就是极限。
政策分析
新政抑制了投资性需求,整体市场观望气氛产生
●自2011年1月5日至2011年6月25日,中国人民银行先后6次调高存款准备金利率,加强房贷管理和调控。20076年1月5日之前存款准备金利率为9%,% %,增长了两倍多。
●2011年,国土资源部先后出台多项政策法规,严格土地调控和监管,明确了土地参与宏观调控的政策取向。国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等的督察。特别是规定土地闲置期最高不得超过两年,商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。
●中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策,下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。明确规定,对申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于50%,。
开发商资金链受到威胁
近几年房价持续高涨
房地产泡沫大,有购房需求的人买不起房
市场反应:降价、销售量下滑等
中央宏观调控政策挤压泡沫,保障房地产稳步发展
投资性客户购房需求被抑制
整体市场观望氛围浓厚
新政对新邵市场影响
邵阳房地产市场主要受观望气氛影响
新邵房地产市场也受到宏观形势的影响
市场的观望氛围
房价增幅下降
成交量下降
……
新邵房地产市场的特殊情况
刚性需求为主,投资性需求比例很小
城市发展、旧城改造、大坪开发、融县入区等利好消息
邵阳房地产市场受宏观形势影响,但是主要的影响因素是整体的观望气氛