惠州中信水岸城项目营销策略报告.ppt

谨呈:中信惠州城市建设开发有限公司
中信水岸城项目营销策略报告
世联地产 2010年3月1日
智者乐水
泊于此岸
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1
背
景
——前期工作回顾,相关目标和前提的梳理
。
江北CBD
南部新城
东江新城
项目背景:城市中轴城区最后板块中信首个惠州住宅项目
居住氛围性差:
商业配套缺乏:为开发区域,配套严重依赖外部,但通过金山大桥与本项目距离较近;
公交配套缺乏:道路交通十分便利,临快速干道,但公共交通不方便;
城市感偏低:地块周边为开发,城市认知度极低。
城市中轴&城区最后板块:
金山大桥开通,中心定义城市主轴&三环内最后大规模开发板块
中信在惠州首个住宅项目
项目背景:70万平米城央大盘辐射中高端客户产品线
金山大桥
三环路,惠州城市认知边界
通CBD,5分钟
通南部新城,5分钟
项目一期鸟瞰图
总占地面积
249382平方米
总建筑面积
约70万平米
建筑高度
18F、24F高层
容积率

报告名称
提交时间
提交形式
主要内容
1
20081028中信惠州东江新城整体定位报告

PPT
1、项目属性研究
2、市场分析:惠州、东江新城、竞争市场分析
3、客户分析:市场调研
4、SWOT分析、案例借鉴
5、项目定位、商业发展及定位
6、项目营销初步建议
2
规划设计跟进
—
会议跟进及意见稿沟通
1、走高层低密度的设计思想,楼间距、绿化率高于市场水平;
2、产品发力,通过华森设计院的合作,项目在户型及产品上具备极高竞争力;
3、关注客户演变,在市场数据的指导下,通过合理的分区和推售策略,在客户演变上占据主动。
前期工作回顾:高层低密度规划、产品发力、关注客户演变
现阶段工作确定:88-142平米户型,本次报告主要针对10年销售的1-5栋。
项目一期鸟瞰图
中信水岸城1—5栋户型配比
序号
面积
户型
套数
1
88
2+1房
344
2
108
3房
204
3
142
复式
26
4
129
4房
140
5
250
6房复式
8
6
136
4房
36
合计
758
项目一期整体指标:
占地:
计容建面:156500
容积率:
建筑密度:18%
车户比:1:1
现阶段工作确定:高目标、短推售期,推售压力后移。
关于目标:
作为10年首个可创收项目,中信在此项目回款压力较大,不能低于该销售目标。
关于推售:
10年是中信在惠州的品牌年,先期品牌推广>项目推广,受工程限制,展示期较短。
目标:
● 10年回款3个亿,实现销售率75%。●一期整体价格拉平,均价达到5400元/M2
10年 3月 6月 11月 12月
11月13日开盘,共758套
11月12日样板房开放
年底实现总销售量75%,570套,回款3个亿。
6月6日销售中心开放
项目
总推售套数
产品
价格
开盘销售率
开盘销售套数
TCL康城四季
351套
65—113平米
4300元/平米
98%
345套
光耀荷兰堡
503套
59—135平米
4000元/平米
80%
400套
09年惠城区高速型项目销售价格与速度:
一标段:推售436套(共3栋),实现均价约5000元/M2
开盘销售70% ,310套,月均销售速度:50套/月!
二标段:推售322套(共2栋),实现均价5200元/M2
开盘销售60%,210套!
目标分解:品牌建立,价量突破
同时本项目作为中信首次进驻惠州住宅市场的项目,中信品牌价值的建立也是项目关键
目前在缴纳2万定金的前提下,中信内部认筹量已超过400张
水岸城的城市使命:从城市运营商&城市建设者角度审视本项目
东江新城北侧某地块开发商李总:“中信不启动,我们的地块绝对不会开工,我们这边都看着中信。”
德威地产周总:“我对这个项目绝对有信心,但我们还是要参考中信的市场表现。”
策划人员:“中信在惠州做了很多建设项目,但中信在惠州没有相匹配的品牌影响”
客户:“金山大桥时修好了,哪里应该也很方便,不过现在除了一个学校什么都没有。”
。。。。。。
水岸城的开