房地产市场调查与市场预测.ppt

第七章房地产市场调研
第一节房地产市场调研的基本认识
(一)房地产市场调研的概念
1、调研的含义
2、房地产调研
对象:房地产市场
手段:科学理论及现代化的调查技术
过程:收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息
结果:把握市场现状及发展趋势
3、房地产调研的构成要素
(1)调查主体:市场调研活动的组织者、操作者
(2)调查客体:调研过程中调查对象
(3)调查宿体:房地产调查结果的使用者
4 房地产市场调研的作用
市场调查是房地产项目策划的基础,其主要作用表现在:
(1)市场调查是项目策划者认识市场,捕捉新的市场机会的前提;
(2)市场调查是项目策划者感知市场,了解消费者需求的主要手段;
(3)市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提;
(4)市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础,贯穿项目全程策划的始终。
房地产市场调查
项目定位
投资机会研究
项目营销
项目规划设计
认识市场
感知市场
了解市场
二、房地产市场调研的原则
1、客观性(基本原则)
2、科学性原则
3、适用性
4、系统性
5、经济性
三、房地产市场调研的类型
1、探索性调研
找出问题“是什么”
是房地产企业在对房地产市场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。
2、描述性调研
对问题如实的反映和具体回答,关键词“何时”“如何”等等
3、因果性调研
“为什么”
是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果,找出影响问题的各个因素之间的因果关系。
4、反馈性调研
5、预测性调研
“今后怎么样”
是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料,运用数学方法,估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。
四、房地产调研的内容
(一)不可控因素调研
1、政治法律环境
2、经济环境
(1)人口增长趋势、年龄结构的变化;
(2)国民生产总值和国民收入的增长情况及其对社会购买力的影响;
(3)家庭收入变化情况;
(4)消费水平和消费结构的变化;
(5)物价水平及通货膨胀情况;
(6)就业状况及劳动力资源;
(7)基础设施及原材料供应状况;
(8)经济形势和工农业生产情况。
3、社会文化环境
4、技术环境
5、自然地理环境
6、消费者状况调研
7、竞争对手调研
二、房地产调研的内容
(二)可控因素调研
1、产品调研
2、价格调研
影响房地产价格的因素;
消费者对房地产价格的反应;
房地产企业新产品的定价和消费者的反映情况;
房地产企业产品价格调整的幅度;
各种不同的价格政策对房地产销售的影响等
3、促销调研
房地产企业促销方式,广告媒介的比较、选择;
房地产商品广告费用和效果的测定;
房地产商品广告计划和预算的拟定;
房地产广告代理公司的选择;
房地产广告艺术的设计等。
4、销售渠道
一房地产市场环境调查

(1)政治法律环境
应当关注政府有关方针政策,如住房制度政策、旧城改造政策等;现在的新国八条、一房一价等制度
也要调查有关法律法规是否有新的调整;
必要时也需要关注政局的变化,如政府人事变动以及社会动荡等情况。
(2)宏观经济环境。
包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度;
物价水平、CPI数据(%% )、通货膨胀率、金融市场环境等;
城乡居民家庭收入、个人收入水平;
通讯及交通运输、能源与原材料供应、技术协作条件等。
注意:在经济环境调查中,房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。
【案例】中国人民银行决定,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,进入2011年以来第二次加息。
(3)房地产市场总体运行状况
对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测,是项目前期投资决策工作的重要环境,对项目开发有着根本性的影响。
(4)人口环境
人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况,人口地理分布、民族分布,出生率、结婚率以及家庭规模等。