万泽太湖湾商业地产项目规划方案[精].ppt

太湖湾项目一期配套研讨
万泽天海营销部
商业体量判断
商业业态研判
其它配套研判
商业运营建议
项目属性判断
本案旅游区位
本案所依托的主要旅游资源是太湖。
无锡太湖开发最早,区域旅游成熟度最高,其次是苏州太湖、湖州太湖,常州太湖所占份额最小,发展也相对较为落后。
近期——远郊旅游度假物业(第二居所)远期——城郊生态宜居豪宅(第一居所)
本案物业属性
常州一体两翼的城市规划方向,以及重点开发太湖湾区域,常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅(第一居所)
常州太湖湾目前现有配套不成熟,缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业(第二居所)
度假区与城市距离100-300公里
对于自驾车游客来讲,100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉,100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣,感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。
本项目距离常州市区约40公里,距离无锡市区约25公里,在距离上不符合度假区的空间优势,故本案从长期发展来看,应该会从第二居所转变为第一居所。
角色转换——远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅
第二居所
第一居所
逐渐过渡
本案商业概况
第一圈层服务对象
社区自用型
第二圈层服务对象为太湖湾区域型商业
第三圈层服务对象为长三角乃至全国范围
鉴于本案周边不具有成熟的商业氛围这一现状,一期商业主要服务对象为社区本身
随本案后期配套资源推向市场,进一步提升区域性旅游形象,使商业成为社区自用与旅游度假商业并存局面
项目后期运作成熟,商业逐渐转型为度假旅游商业为主导
从前期自需型商业入手
转型为区域性的旅游配套商业
提升旅游形象
基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区,而阶段性开发造成的前期项目人气不足。
故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。
根据开发进度,旅游资源的跟进,使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。
作为旅游度假型商业考量
放眼全程观望整个项目,成熟后的商业需与旅游资源相呼应,成为旅游度假型商业为主导的商业类型,依据方米/千人;
本案在前期未形成成熟的旅游环境时,一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%;
作为社区自用型商业考量
功能配比需考虑项目作为新城的城市活力,需考虑项目的持续增值及生长的能力;
案例借鉴
本案商业体量配比依据
社区自用型与旅游度假型商业并存考量
根据项目的自身的特殊性,随着项目开发进度,本案社区型商业与度假型商业共同存在,满足两方面的功能需求,而根据现实情况来看,本项目一期的功能必然以社区自用为主,因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划,考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑;
本案自身商业体量配比依据
社区
社区规模( 万m2 )
配套商业面积( 万m2 )
圣芭芭拉
32

印象剑桥
19

竺山湖小镇
6

建筑面积与配套商业面积比例
建筑面积与配套商业的配比,圣芭芭拉为13:1,印象剑桥为47:1,竺山湖小镇为10:1。
在调查中发现,圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务,成为了社区中心型商业,覆盖周边成熟居住区。
印象剑桥的商业属于内街布置,其辐射面基本为社区内部,故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。
社区
社区人口( 人)
配套商业面积(万m2)
圣芭芭拉
5700

印象剑桥
1800

竺山湖小镇
2400

人均配套商业面积分别为,圣芭芭拉4200m2/千人,印象剑桥2200m2/千人,竺山湖小镇2500m2/千人。
在调查中发现,圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务,而是社区中心型商业,覆盖周边成熟居住区。
印象剑桥的商业属于内街布置,其辐射面基本为社区内部,故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。
社区人口规模与配套商业面积比例