2010年7月23日东莞光大地产·景湖水岸前期定位报告.ppt

景湖水岸前期定位报告
[ 2010年7月23日]
战略意义:通过项目的成功开发,树立楼盘品牌形象 以项目品牌带动企业品牌,提升光大品牌 打造光大在镇区的首个标杆性品质楼盘
目标梳理
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目标使命:在最短的时间,实现最快回款和利润最大化 以一期别墅产品,建立项目的市场地位
战略目标与使命:
实现后的结果
项目整体实现较高价值及较快销售速度
光大品牌价值提升
在市场上具有较高影响力
本报告需要重点解决的问题:
+开发何种类型的物业?
+目标客户群是哪些?
+如何最大化突显景观价值?
+选用哪种建筑、园林风格?
+产品面积及户型配比如何设置?
+公建配套如何规划?
定位报告纲要
地块指标
属性判断
整体格局
区域市场
项目属性
客群定位
项目定位
形象定位
地块分析
市场分析
其它建议
定位分析
项目分析
规划
建筑
园林
户型
地块分析
经济指标
用地面积:㎡
容积率:
建筑面积:㎡
计容面积:㎡
建筑层数:<=31层
建筑高度:100米以内
建筑密度:29%
绿地率:42%
总户数:4250户
车位数:4326个
地块分析
地质情况
此地块现为平地。
现有民宅/工厂
墓地
现有的
丽江花园
现有工厂
现有民宅、工厂、金城花园、丽江酒店
东江
有待开发:现有民宅、水厂
地质情况:
地块东面现有小型工厂
块块南面现为空地,较为现平整
地块西面现有民宅和工厂、墓地
地块北面现有民宅、金城花园、丽江酒店
地块中心现有丽江花园
四至情况:
东: 紧邻万高路、工厂、民宅
南:沿江南路、东江水景
西:振兴南路、工厂、民宅
北:振兴东横路、工厂
地块分析
项目四至
理文纸厂
水厂
水印长堤
民居
昭和电子厂
今明电子厂
空地
捷成夹纱厂
商务旅业
亿讯电子厂
嘉达绣花厂
地块分析
土地属性判断
资源占有
噪音规避
视野景观
综合评分
滨江路【一级居住带】
5
5
5
15
振兴南路【二级居住带】
3
4
3
9
振兴东横路【三级居住带】
2
3
2
7
高埗大道【二级居住带】
3
2
3
8
振兴东横路三级居住带-小区道路,看见杂乱民房、工厂厂房
高埗大道二级居住带-主干道,车流量大,有噪时干扰,看见杂乱民房、可见部分江景。
振兴南路三级居住带-主干道,看见工厂厂房和民居。
滨江路一级居住带-生活性干道,视野开阔,江景资源丰富。
地块分析
土地属性判断
优势:
占地17万平方米,总建62万,属区域大规模项目。
项目地块南临东江南支流,江面视野开阔,但水质一般,人居环境较佳。
项目临近主要干道,交通便利性较强,15分钟以内可到达市内各个区域。
区域内尚有较多未开发土地,未来形成大规模生活区,将吸引更多周边人群置业。
劣势:
项目位于高埗镇区,市场支撑力不够,片区市场未成气候。
地块不规整,中间有市政道路与丽江花园,不利于规划布局。
项目东、西、北面均为民房与工厂,景观同较差。
缺乏基础配套设施。
下江城村墓园对高埗的本土居民存心理影响。