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2016 乌鲁木齐房地产市场预测报告
摘要:
2015 年楼市以“去库存、稳价走货”为主,市场刚性及改善型需求得到一定的释放,
加之开发商主动积极“自救”,价格战激烈,但库存及去化周期仍处高位。2016 年将是“调
整年”,乌鲁木齐楼市成交有所回暖,开发商积极储备土地,市场调整期或将持续。“去库
存”仍为主旋律,部分购房者或将入市,但在巨量库存压力下,短期内市场仍处在艰难运行
局面。
2015 年政策回顾
系列新政持续托市,整体呈现价稳量升态势
自 2014 年“930”政策开始,政府救市信号明显,利好政策持续发力,乌鲁木齐楼市经
过一年多的调整,市场刚性及改善型需求得到一定的释放,加之开发商主动积极“自救”,
丰富的营销活动及优惠策略频出,价格战激烈,库存及去化周期仍处高位,整体市场形势不
容乐观。
政策动力保持,成交稳步回升
2014 年 10 月 22 日乌鲁木齐正式解除限购;同年 11 月 9 日二手房新政出炉,从 2014
年 10 月到 2015 年 3 月底购买二手住宅超出契税税率 1%的补贴;11 月 22 日央行两年来首次
降息。
宽松的政策环境在 2015 年得到了延续。2015 年 2 月购买新建商品住房“1%契税优惠”
政策; 政策,住房公积金最低首付款比例调整为 20%;购买 2 年以上(含 2 年)的普通住
房对外销售免征营业税;央行连续多次降准降息,购房成本降低刺激消费需求。5、7、9、
12 月春夏秋冬四季房交会期间,乌鲁木齐市政府出台购买商品房可享全额契税补贴政策。
在系列政策背景下,乌鲁木齐房地产市场预期已经趋稳向好,市场活跃度有所提高,1-11
月商品住宅市场成交量同比增长近 9 成。
2015 年土地市场回顾
供应井喷,成交上涨,但成交土地溢价率低,以底价成交为主,且流拍成
市场常态
供应方面,2015 年 1-11 月乌鲁木齐经营性土地累计供应 161 宗(除工业用地外)
万㎡,远超 2014 年全年(近 200 万㎡),供应量井喷,达到 2010 年以来的最高值。
成交方面,2015 年 1-11 月乌鲁木齐经营性土地累计成交 95 宗(除工业用地外)
万㎡,已超 2014 年全年(近 15 万㎡)。
流拍土地共 10 宗,面积近 38 万㎡。因乌鲁木齐市国土资源局官方网站公布数据滞后,
目前 10、11 月有 56 宗近 242 万㎡土地未公布成交结果。
2015 年,乌鲁木齐商住、商业、住宅用地成交宗数、面积、金额比 2014 年均有增长,
且供应量是 2010 年以来的最高值。上半年土地市场冷清,主要原因是销售压力巨大,开发
商没有多余的资金增加土地储备;其次,在利好政策出台前,楼市一直处于下行态势,供需
双方对行业未来发展持观望心理,直接影响一级土地市场。7 月之后,政府推地节奏明显加
快,且供应量呈井喷状态;但土地市场不活跃,成交土地溢价率最高未超过 4%,多以底价
成交,水磨沟区的苏州路东延以北商住地块从 2014 年起连续两次成交未果,土地市场流拍
现象已成常态。
2015 年商品住宅市场回顾
改善型需求得到一定释放,整体呈“价稳量升”态势
供应方面,2015