2009年承德青山御龙湾营销沟通方案.ppt

领航·城市人居
承德首席仿生宜居大盘
2009年12月
汇报结构
PART1 价值定位
他山之石
本体分析
概念植入
PART2 价值营运
客户定位
城市思考
营运方向
推售策略
PART1 价值定位
他山之石
本体分析
概念植入
50万平米建面
多期滚动式开发
……
17万平米占地
依山傍水之地
CBD隔河相望
4-6年开发周期
如何获取
市场普遍
认同
初期如何
打开局面
第一批客户
从哪里来
后续客户
何时泛化
如何泛化
后续客户
何时泛化
如何泛化
产品如何
优化升级
如何深挖
区域价值
如何
打造
项目
核心竞争力
如何让项目品牌
为公司品牌服务
产品如何
随着市场
与时俱进
如何摆脱
与周边项目
同质化竞争
社区配套
如何借势
城市配套
产业升级对
项目的拉动
产业人群
的变迁
对项目影响
大体量
大资源
大开发
……
我们是大盘
大盘开发的难点
大盘开发的问题
我们的大盘角色……
一团乱麻
如何获取
市场普遍
认同
初期如何
打开局面
第一批客户
从哪里来
后续客户
何时泛化
如何泛化
后续客户
何时泛化
如何泛化
产品如何
优化升级
如何深挖
区域价值
如何
打造
项目
核心竞争力
如何让项目品牌
为公司品牌服务
产品如何
随着市场
与时俱进
如何摆脱
与周边项目
同质化竞争
社区配套
如何借势
城市配套
产业升级对
项目的拉动
产业人群
的变迁
对项目影响
剥丝抽茧
精细梳理
初期如何打开局面
第一批客户在哪里
产品如何优化升级
如何深挖区域价值
如何摆脱与周边项目的同质化竞争
不同产品与不同客户如何对位
后续客户何时泛化如何泛化
如何获得市场普遍认同
产品如何随着市场与时俱进
如何打造项目核心竞争力
社区配套如何借势城市配套
项目品牌如何为公司品牌服务
产业升级对项目的拉动作用
产业人群变迁对项目的影响
大盘操作系统性解决方案
显性问题——
一期首秀成功,确立项目市场站位
隐性问题——
如何保证大盘的可持续发展,实现品牌升级与价值实现
因果寻根……
一团乱麻
大盘操作成功案例
提炼
总结
指导
运用
比较
筛选
项目定位/未来推售策略制定/营销方向研判……
复制成功模式
催生成功大盘
系统性
成功大盘的基因特质
寻找青山御龙湾项目的优秀基因
本项目核心理念
项目2010年营销实战
核心理念在大盘操作周期中的运用与表现
大盘操作系统性解决方案
大盘操作成功案例
大盘案例1:天津·东丽湖万科城
万科迄今为止单盘体量最大的开发项目;
总建面180万平米,计划10年开发完成;
大盘案例2:北京·华侨城
华侨城地产旗下北方区第一个复合型大盘项目;
总建面83万平米,计划6-8年开发完成;
大盘案例1:万科·东丽湖
万科东丽湖——200万平米新市镇生态大盘
东丽湖·万科城延东丽湖北岸而建,占地4095亩,开发预计为8—10年
04-05 一期别墅产品:独栋、联排、合院别墅
05-06 二期洋房产品:多层洋房、小高层洋房
06-07 三期复合产品:联排别墅、双拼、公寓
07-08 多类型复合产品:高层、洋房、联排别墅
从04到09年,万科东丽湖的产品,从单一到多样再到复合,产品线丰富
复合型产品线,独立的销售周期,品质逐级拉升,各产品价值相互借力、升级;
东丽湖万科城发展历程
第二阶段(发展)
第三阶段(实现)
已完成
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2004-2007
后期
中期
前期
第一居所
第二居所转向第一居所
第二居所
文化生活市镇
城市居住大盘
远郊度假大盘
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2004-2007
实现阶段
发展阶段
形成阶段
第一阶段(形成)
东丽湖万科城开发周期