2010年3月盐城蝶湖湾项目营销策划报告.ppt

I 市场研判
2009年盐城房地产市场回顾
2010年盐城房地产市场预测
区域竞争环境分析
市场研判
2009年盐城房地产市场回顾:
年初市场回暖,9月起始价格大幅上扬。
岁末市场供应量萎缩,恐慌性购房出现,价格屡创新高。
投资性需求受宽松政策扶持涌现,推动市场发展。
2009年行情具有交易量价上涨、节奏快、幅度大、投机性和投资性购房显著增量的特点,消费者对此感受更强烈。
市场研判
板块分析:
市场研判
板块
月份
价格范围
月均涨幅
盐渎板块
09年7月
4000—4500元/㎡
167元/㎡
10年3月
5500—6000元/㎡
城南板块
09年7月
3300—4000元/㎡
122元/㎡
10年3月
4200—5100元/㎡
1、08年所受到压抑的购房刚性需求在09年得到爆发式的释放。
2、此前开发企业受金融危机影响,均选择了保守战略,开发商捂盘惜盘、导致供求关系不平衡。
3、国家及地方政府推出的金融、税费等各项政策刺激了楼市。
4、投资型需求的启动,承接了刚性需求带来火爆行情并推波助澜,使行情再次冲高。
09年3月起始至09年末,盐城房地产市场价格开始出现大幅度上涨,其主要原因我司初步分析得出以下结论:
盐城房地产的基价水平,决定了09年市场的房价有充分的上升空间
消费者从众的心理,买涨不买跌的一贯作风
共同推动了09年盐城房地产市场价格的大幅度上扬。
市场研判
整体供应量回升,供不应求局面有所缓解
从市场供求角度去分析,从2009年下半年开发商拿地的情况看,今年整体供应量比较大。2010年楼市供不应求的局面将逐步缓解。从我司对城南片区的调研数据分析,大部分项目均选择在2010年5月份时推盘,仅就城南片区而言,预计整体后续供应量将超过50万方。
市场研判
2010年盐城房地产市场预测:
精和观点:
城市发展上升至国家战略促使盐城房地产市场未来发展空间巨大
除以上宏观因素之外,城市建设上升为国家发展战略的发展前景将是2010年楼市行情持续向前发展的基础。其一,沿海特大型城市的发展战略,拉动了市场。其二,城市建设的脚步非常快,旧城改造、新城开发都在火热进行中。未来的发展空间不容忽视。
市场研判
2010年盐城房地产市场预测:
精和观点:
2010年盐城房地产市场预测:
市场前期调整观望,后期整体呈乐观上升趋势,
2010年国家新政十一条的出台,收紧了房产扶持政策,并且抑制了房地产市场的投资投机现象。今年1月份以来央行已经两次上调存款准备金率,购房者观望情绪加重,房地产市场会出现一定程度的观望调整期,市场价格的上幅会出现一定程度的减缓。但我司预测2010年整体楼市受盐城全国沿海城市发展战略的影响、刚性需求增长的促使,整体呈乐观上升的趋势。
市场研判
精和观点:
项目的品质和品牌将日趋成为购房者选择楼盘的重要因素
从09年盐城房地产市场在售项目销售情况分析,品质高、品牌响的房产项目均名列前茅,如中庚的香城美地、恒盛的都市豪庭、苏嘉的钱江方舟、联鑫的公园道一号等,凭借优质的产品、响亮的品牌等溢价因素使价格高于区域平均水平,且销售火爆。
市场研判
2010年盐城房地产市场预测:
精和观点:
城市发展新热点区域
城南板块,作为盐城未来5年的重点发展区域,将成为盐城市新的行政、商业、文化、教育中心和新型居住区。内港湖公园、世纪公园、盐塘湖公园、串场河风光带以及盐城一中的学区环境,正迅速提升着该区域的整体居住品质。未来城南新区将成为一座生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城。
市场研判
区域竞争环境分析