2010年7月南通市皇家花园项目市场定位报告.ppt

南通市皇家花园项目市场定位报告
敬呈:南通银洲房地产开发有限公司 2010年7月
写在前面
2003年国务院:
明确房地产作为国家支柱行业
2004年一系列落实土地政策
2005年国务院:
新旧国八条
2006年国务院:
国六条
2008年:
全球金融危机
2009年国务院:
一揽子刺激政策
如下图所示,回顾国内房地产市场发展的历程,政策对于行业的发展具有至关重要的影响;
当前“新旧国十条”政策的落实出台,国内房地产行业正面临近10年以来,最为严厉的宏观调控政策。重压调控之下,楼市格局以及市场需求必然发生变化;
因此,在分析项目的之前,我们必须从政策解读入手,针对市场需求的变化,为项目的开发提供依据,以规避政策带来的市场风险。
2011年
2010年:
国务院再施重手调控房地产市场
预计2011年逐步恢复
单位:亿平方米
2012年
2010-7月
至2010年年底仍有探底的可能
报告逻辑结构
新政影响解读
项目属性认知
市场环境研判
项目定位建议
产品调整建议
PART-1
新政影响解读
新政影响解读——新政出台背景
房价持续快速上涨,一线城市疯狂上涨
2010年3月份,%,达到近年来新高。
一线城市:10年3月份与09年同期相比平均上涨55%;
二线城市:四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47%;
国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”
市场上投资、投机行为显露盛行迹象
政府“抬地价”、“压房价”的两面性;
市场供应的不足
通胀预期加速
信贷投放过量
在四大因素的影响下,房地产市场出现疯狂增长,供求矛盾日益剧烈
政府的杀手锏:“”出台
新政前房地产现状
楼市疯长的因素
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国办发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。


中国人民银行决定,从2010年2月25日起,。

银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
1加快住房建设用地供应计划编制;2促进住房建设用地有效供应;3切实加强房地产用地监管;4建立健全信息公开制度;5开展房地产用地突出问题专项检查。

国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

银监会:银行不得对投机投资购房贷款

住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨

国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷

住建部要求商品住房严格实行购房实名制,
未获预售许可,开发商不得收取定金。

二套房以住房套数界定不再以贷款为准

央行年内第三次上调存款准备金率

明确二套房认房又认贷
外地置业按照二套房标准放贷
2010年1月份至2010年6月是政策密集期,中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手,抑制房价过高、过快增长。
2010年调控政策具有很明确的针对性及目的性:严厉打击投资投机购房炒房,打击开发商囤地闲地,遏止房价上涨。
政府打出“组合拳”,在调控措施频出的背景下,政策高压已经形成
新政影响解读——新政核心内容
解读之一——成交量变化
政策出台后,三套房禁贷、外地置业受阻等政策对投资投机性购房行为具有巨大的影响,大量投资需求被抑制,同时影响刚性需求也处在观望状态。新政后的一段时间,房地产必然出现成交量大幅萎缩的局面。
解读之二——价格变化
从目前的政策来看,政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心,房地产价格调整已不可避免。同时,随着交易量的萎缩,房价必然出现跟随性调整。预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓,投资撤离反应会明显提前。
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新政影响解读——新政解读
解读之三——客户需求变化
此次政策旨在严格限制各种名目的炒房和投机性购房,在无法细分投资与改善行为的前提下,按揭业务成为承压的主要手段。从执行力分析来看,限贷政策不仅会有效的遏制炒房现象,并在一定程度上抑制改善性自住需求,同时对于市场仅剩的刚需客户,也会因房价下行,形成观望情绪。
解读之四——后市预期
后市政策仍存在较多变化可能性。部分市场观点认为潜在的欧洲经济危机,中国政府有望参照09年美国金融危机时的救市政策,国内房地产政策出现松动或者鼓励。不过,必须认清的现状是,中国政府本次调控的目的是通过打压房价,转变国内的产业性质,这一举措受外在影响的可能不大。其次,国内银行在09年信贷