2011年1月乐平市粮库地块市场调研报告.ppt

乐平市粮库地块市场调研报告
大汉隆城房地产营销策划有限公司
二零一一年一月
一、城市概况
地理位置
乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带,乐安河中游地区,九江—景德镇—南昌市“金三角”经济发展核心区域,是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。
乐平是赣东北区域中心,区位优势凸显。境内乐安河四季通航,可直达鄱阳湖、长江;皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海;景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过,与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭,2小时车程内有南昌机场;3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市
行政区划
乐平市1992年撤县设市,为江西省计划单列市,归景德镇市管辖。乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡,1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局,共有 48 个居委会266 个村委会。
1)洎阳街道办、塔山街道办;
2)涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇;
3)鸬鹚乡、十里岗乡,农业高新科技示范园区,共产主义水库管理局。
城区面积达15平方公里
乐平市GDP情况
根据乐平市历年经济发展情况可以看到,自2006年以来,乐平市GDP保持了快速增长的态势。受金融危机的影响,2009年GDP增长率有所放缓,,%,。2010年全市GDP为143亿元,同比增长18%。全市经济经过近08年的快速发展之后,增长态势趋于平稳,预计2011年全市经济增长水平将保持在16%左右。
乐平市2006—2010年人均GDP持续上升,增长率较为稳定,年均增长率超过10%;
2010年乐平市人GDP16250元,在周边县市中位于较高水平;
乐平市人均GDP情况
◆ 2010年,乐平人均GDP为16250元,折合约2400美元,%,房地产市场正进入快速发展阶段。
◆2010年,乐平GDP为143亿元,增速达到18%,房地产进入高速发展阶段。
◆根据相关理论和房地产市场正进入一个快速发展的阶段。
人均GDP与房地产发展关系
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
800-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
0-800美元
启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
宏观经济增长与房地产发展关系
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
乐平市经济与房地产关系
06-,其中2010年固投达历史最高的178亿元,同比增长达63%。乐平市固定资产投资额连年持续增长,增长迅速。
乐平市固定资产投资情况
2010年,%,房地产开发持续升温。
2010年,乐平房地产开发投资增幅过高,但是房地产投资占GDP的比例和房地产投资占固定资产投资比例基本处于正常区间。
总之,乐平房地产投资额虽然增加很快,但远未达到相应的水平,表明在房地产由启动到快速发展的过渡阶段,投资存在继续迅速增长的可能。
房地产市场指标体系
异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
2010年
房地产开发投资额增幅
<-5%
-5%-5%
5%-15%
15%-25%
>25%
%
适度投资利于拉动经济增长,而增幅过高,将使供给过量,若无需求匹配,将导致供过于求
房地产投资/GDP
<5%
5%-10%
10%-15%
15%-20%
>20%
%
反映房地产投资规模的基础指标,较合理指标为10-15%
房地产投资/固定资产投资
<15%
15%-22%
22%-30%
30%-37%
>37%
%
反映投资结构是否合理的基础性指标,发达市房地产资产投资与固投关系
06-10年乐平城镇居民可支配收入逐年增长, %增长,尤其是08年,%。
06-10年乐平市农民人均纯收入同步增长,%增长,尤其是08年,年增幅高达14%。
乐平市城镇居民可支配收入和农民纯收入情况
乐平市城镇居民可支配收入、农民纯人均收人逐年稳步攀升,未来的购买力将被