资产评估第四章房地产价格评估1.ppt

房地产评估
一、理论上的必要性
4-1 房地产估价的需要
(一)独一无二
(二)价值量大
(三)不完全市场
1、同质商品,买者不在乎从谁手里购买;
2、买者和卖者的人数众多;
3、买者和卖者都有进出市场的自由;
4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息, 并能预测未来的价格;
5、就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;
6、买者和卖者无串通共谋行为;
7、消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;
8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
完全市场必须同时具备的8个条件
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二、现实中对房地产估价的需要
(一) 交易
(二) 抵押、典当
(三) 保险、损害赔偿
(四) 税收
(五) 征用拆迁补偿
(六) 纠纷、涉案
(七) 企业合资、合作、合并、上市、破产清算……
(八) 复核或鉴定
(九) 管理
《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款
第12条:“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。
第17条:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,……相应调整土地使用权出让金”。
第19条:土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
第32条:“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。
第39条:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。
第50条:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
第51条:“房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款
一、概念
(一)定义
土地、建筑物、定着物、各种物权
4-2-1 房地产的概念
4-2 房地产及价格
地面地上一定范围的空间地下
1、土地
横
竖
面积大小形状
四至
(一)定义
2、建筑物
3、定着物
组成
材料构配件设备
两大类
房屋构筑物
(一)定义
4、各种物权
自物权:所有权
他物权:使用权、租赁权、抵押权等
(一)定义