承德市物业管理办法(2007520).doc

承德市物业管理办法
(送审稿)
第一章总则
第一条为了规范物业管理经营活动,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理经营活动适用本办法。
第三条本办法所称物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域或者单幢房屋内的共用下水管道、落水管、电梯、单元楼宇门、照明、绿地、非市政道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、消防及安全监控设施设备、公益性文体设施和有关共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
本办法所称最终用户,是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人。
本办法所称物业共用部位共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第四条市房产管理局是市物业管理行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:
(一)根据有关法律、法规和政策制定全市物业管理规范性文件,宣传、贯彻、落实国家、省有关法律、法规;
(二)制定和组织实施全市物业管理的定期规划和年度工作目标;
(三)负责全市三级物业管理企业的资质审批和二级以上资质初审申报工作;
(四)对全市物业管理企业的经营服务活动实施监督、检查;
(五)监督、指导县、区物业管理工作;
(六)负责代管市区专项维修资金;
(七)负责组织新建住宅物业的交付使用管理;
(八)组织实施全市物业管理从业人员的培训工作;
(九)市人民政府授予的其他职责。
营子区房产管理局,双桥区、双滦区建设局是本区物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:
(一)负责物业管理法规、政策的贯彻落实;
(二)负责辖区内物业管理的监督指导和行政执法工作;
(三)负责辖区内物业管理区域的确定及重新划分工作;
(四)负责辖区内物业管理企业资质申报初审工作;
(五)指导辖区内物业管理招标投标活动和物业管理企业的接管验收工作;
(六)指导业主大会的成立、业主委员会备案及换届工作,监督业主委员会依法履行职责;
(七)会同市物业管理行政主管部门参与辖区内新建住宅物业的交付使用管理;
(八)协调处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉。
各县建设局是本县物业管理行政主管部门,具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:
(一)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律、法规和规章制度,协助辖区内物业管理企业建立、健全内部管理制度和各项工作服务规范;
(二)负责本辖区内物业管理区域的确定及重新划分工作;
(三)负责本辖区内物业管理企业资质申报初审工作;
(四)负责组织本县前期物业管理招标投标工作,指导业主委员会开展物业管理招标投标工作;
(五)代管本行政区域专项维修资金;
(六)指导业主大会的成立、业主委员会备案及换届工作,监督业主委员会依法履行职责;
(七)指导、监督物业管理企业的接管验收工作;
(八)协调处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉;
(九)审定本辖区新建住宅物业的物业管理方案及服务等级;
(十)负责本县新建住宅物业的交付使用管理。
建设、规划、城管、公用资产管理、环保、工商、物价、交通、卫生、水务、公安、民政、通讯等部门按照各自职责,协同实施本办法,做好物业管理区域内的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助县、区物业管理行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第五条房屋的所有权人为业主。
物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第六条只有一个业主或者业主人数较少的,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条在一个物业管理区域内,业主入住(使用)率超过50%,或首个业主入住超过2年,公有住房出售率达到