从房贷利率变化看房地产.ppt

房贷利率上浮还是下降:为什么?影响如何?
购房者
放贷银行
房地产监管者、宏观调控者
开发商
来源:《第一财经日报》等,2012年3年24,作者林建荣
一、首套房贷利率调整历史
2009年以前:;
2009年:由于刺激楼市政策,各行开始执行7折利率;
2010年年底:首套房贷利率恢复到基准水平;
2011年下半年:信贷政策紧缩,大部分银行上浮首套房贷利率5%~10%,年底大部分银行又恢复到基准利率;
2012年:部分银行出现利率下调的情况。
二、第二套房贷利率调整历史
差别化信贷:2011年1月起,国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷;
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于60%,
单位:年利率%
项目
2011-7-7调整后利率
一、各项商业贷款
六个月以内(含)

六个月至一年(含)

一至三年(含)

三至五年(含)

五年以上

贴现
以再贴现利率为下限加点确定
二、个人住房公积金贷款
2011-7-7调整后利率
五年以下(含五年)

五年以上

根据二套房贷款政策,期限在五年以上的二套房
%(%×)
房贷利率的调整
反映房地产市场的冷热状况
反映银行信贷投放政策
房地产市场的宏观调控的需要
三、影响房贷利率的因素
(一) 央行货币政策影响
紧缩性的货币政策:2011年,央行3次加息、6次上调存款准备金率,以应对通胀等宏观经济形势
商业银行信贷资金紧缩,资金供给减少
商业银行信贷成本上升
2011年下半年各行首套房的利率上调
(二) 房地产市场的调控措施
差别化信贷政策
限购
限贷
行政问责
二套房贷利率趋严,首套房的利率也一同上涨
四、2011年1月26日新国八条政策内容
(一)进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
解读:问责地方政府
(二)加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
努力增加公共租赁住房供应。
解读:推出各类政策性住房,缓解对商品房的需求压力
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
解读:运用税收政策抑制房价