6地块公寓写字楼规划建议方案.pptx

别样幸福城
6#地块规划设计方案建议书
为幸福建造
昆明写字楼市场发展宏观情况
市场供应情况
上半年写字楼成交情况
上半年面市写字楼项目情况一览表
写字楼客户情况特征
昆明写字楼租赁市场情况
写字楼市场分析小结
项目SWOT分析
产品定位
推广策略
营销思路
项目的竞争要素分析
市场分析
项目分析
Munu
昆明写字楼市场发展宏观情况
2011年-2014年,处于集中开发快速增长期,随着大昆明时代的到来,昆明核心商圈成长和交通的便利,写字楼开发速度加快且呈现“高端潮流”“品牌商务”的趋势。
昆明写字楼市场发展阶段
写字楼商务项目分布情况
写字楼主要分布区域以主城CBD为核心,区位要素居于考量首要因素;青年路商务区:此类物业的开发商多数为本地公司,物业外立面及档次相对较低; 崛起的北京路商务区:目前写字楼数量最多的区域,加之地铁交通的先天优势,是优质写字楼供应量最大的区域;三市街商务区:由于区内有较多的政府部门,从而逐步形成一个商务区。
昆明写字楼市场办公客户特征
昆明市发展方向为第三产业为主的综合性商业体系,其中包括,承担区域性及国际性集会展的商务体系;面相省内外及境外的贸易体系;以仓储、运输、信息、服务为一体的综合物流体系及多层次购物功能的购物体系。
近年第三产业成为拉动昆明经济发展的主要力量,商务产品需求最高的行业为房地产,其次为商贸行业。且昆明近年的一、二、三产业年均增长率为:12%、17%、17%,第三产业成为拉动经济发展的主要力量。
其余行业,如教育、投资、建工、药业、机械等,占比较平均。
在各区域写字楼的调查中,房地产行业占比最大,达到50%,其次是商贸行业占25%,其他行业都相对较少。
昆明市写字楼办公物业市场占位
中高档次办公物业存在较大市场空间,从办公物业档次和项目入市时间综合判断,2014-2016年将是高、中高端写字楼的井喷期。
市场供应情况
一级土地市场供应情况
上半年商业用地成交主要集中在南市区和太平,其余区域的成交量均不足10万㎡,南市区作为未来双城核心和金融中心,其商业物业竞争激烈。
一级土地市场商业用地价格走势
2014年主城区商业用地成交单价在300-500万元/亩之间,价格整体走势平稳。
从单价来看,2014年中心区的成交价为569万元/亩,其次为北市区 461万元/亩;南市区由于成交土地区域成熟度不高,成交价格相对较低,为286万元/亩。
从楼面地价来看,中心区为2856元/㎡,南市区则由于土地容积率相对较低,其楼面地价高于北市区,成本风险较高。
一级土地市场开发商交易情况
2014年上半年大宗土地交易中,商混地块交易较多,且南市区占比高达50%,众多开发商进驻南市区,区域商务及商业物业竞争加大。