2012年大同先锋村项目产品建议.ppt

2012年大同先锋村项目产品建议
研究系统确立
前言
研究范围界定---地段特征
东
南
西
北
项目地处北部老城,现阶段周边以住宅开发为主,未来规划趋势不明显,商业商务氛围短期内无法形成。地块价值不高。
研究范围界定---地块特征
北区
南区
地块为中等规模住宅项目,局部(沿街)为商业用地,沿街面长,但均属待规划道路,再根据地块初规指标,本案将研究范围扩大到沿街底商。
研究范围界定---开发特征
大同市场又一新作,大体量属公司首创
目标明确,更关注项目利润和消化速度
为规避风险住宅作为关心的第一要素
开发经验有限,未曾涉猎住宅之外
研究范围界定---住宅
[居住]
目的:地块物业发展定位
解决问题的系统方法:
四位一体定位方法
定位条件
定位思考
定位结论
项目开发愿景
从目标里确立项目开发方向
为物业组合比例、租售方式提供依据
项目城市背景
从城市发展脉络寻找项目发展方向
项目总体发展战略
项目行业背景
根据行业目前特征,判断行业未来发展趋势,确定项目合理的物业功能配比。
物业发展功能定位及客户定位
项目条件分析
项目属性及SWOT分析
项目发展优劣势分析及机会点、威胁点判断。
项目定位
选择研究方法
思维导图
开发愿景分析
市场背景分析
地块条件分析
物业发展定位
物业发展建议
壹
开发愿景分析
明确努力方向
客户特征
核心问题
目标排序
利润最大化>回现>规避风险、公司品牌
设想
1、产品符合市场需求。解读:以需求定产品,规避风险。
2、做差异走中低端。解读:对项目形象期待较高,提高消化速度。
3、尽可能提高容积率。解读:为保证利润最大化,满足最大容积率。
困惑
为达到目标,本项目应该如何规划?
问题:如何实现符合市场需求与利润最大化最佳结合的物业规划?
开发愿景