房地产市场调研与预测.ppt

房地产市场调研与预测
2-1 房地产市场调研的概述
2-2 房地产市场调研的方法和程序
2-3 房地产市场调研的内容
2-4 房地产市场预测
第一节房地产市场调研概述
一、房地产市场调研的概念及作用
1、概念
就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录、分析,进而对房地产市场进行研究和预测。
2、房地产市场调研的作用
(1)识别市场机会,理解持续变迁的市场环境
(2)分析市场潜力,有针对性地提出市场推广计划
(3)判断某种产品或服务的盈利性。
(4)评价某种产品或服务的满意度,指出改进的关键点
(5)评价某种市场决策或管理决策的效果
3、房地产市场调研的特征
(1)房地产市场调研的客观性
(2)房地产市场调研具有很强的针对性
(3)房地产市场调研的方法是多样的
(4)房地产市场调研结果具有一定的局限性
(5)房地产市场调研具有及时性
第二节房地产市场调研方法和程序
一、房地产市场调研的方法
市场调查有许多方法,企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等;第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分,有访问法、观察法、实验法。
1、按调查对象划分
(1)、全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查,可能获得非常全面的数据,能正确反映客观实际,效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后,对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量很大,要耗费大量人力、物力、财力,调查周期较长,一般只在较小范围内采用。当然,有些资料可以借用国家权威机关普查结果,例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。
1、按调查对象划分
(2)、重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结论。采用这种调查方式,由于被调查的对象数目不多,企业可以较少的人力、物力、财力,在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况,可选择一些购买大户作为调查对象,往往这些大户对住宅需求量,对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数,从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部,调查结果难免有一定误差,市场调查人员应引起高度重视,特别是当外部环境产生较大变化时,所选择重点对象可能不具有代表性了。
1、按调查对象划分
(3)、随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查,根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位,在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本,每一样本有相等的机会,即事件发生的概率是相等的,这样可以根据调查的样本的机会,即事件发生的概率是相等的,这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。
2、按照调查方法划分
(1)访问法
(问卷调研、访谈调研、电话调研、会议调研)
2、按照调查方法划分
(2)观察法
直接观察法。
派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求,调查消费本公司的信赖程度。
实际痕迹测量法。
调查人员不是亲自观察购买者的行为,而是观察行为发生后的痕迹。例如,要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果的好坏。
行为记录法。
在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。例如,在某些家庭电视机里装上一个监听器,可以记录电视机什么时候开,什么时候关,收哪一个电台,收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台,在什么时间播广告效果最好。调查人员采用观察法,主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为,通过观察法便可以较容易地了解到,但观察事物的表面现象,不能得到另外一些信息,如人们的感情、态度、行为动机等等,因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。