合约策划报告(修改版).doc

×××××× 项目
合约策划报告
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××××××项目合约策划报告
一、项目概述
××××××项目位于××市××区,项目占地84100m2,,拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层,总体建筑高度不超过24m。其中住宅建筑面积76987 m2,商业建筑面积3988 m2, m2,架空层建筑面积2119 m2,半地下车库及设备用房10544 m2。
本项目拟分成两期滚动开发:一期为售楼区域(包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋,约20,000m2),其他栋号均属于二期,为非售楼区域。详见附图(一):总平面图
本项目计划开工日期为2006年5月1日,一期竣工时间为2007年4月26日,二期竣工日期为2007年10月8日,总发展时间历时一年零五个月。
二、合约策划综述
(一)目的
由于本项目工期非常紧凑,为发展计划顺利进行,协调合约各方关系,控制成本管理工作,有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点,制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
(二)合约管理架构
见图1:×××××× 项目合约管理架构图。
图1:××××××项目一期合约管理架构图
甲供物质采购
××××地产有限公司
委托计算工程量、估算变更造价
卸车、照管
招标
造价咨询公司
主包工程(含防水)
协助报建
及照管


集中
采购
(三)合约分判总体思路
本项目采用细化分包模式,由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工,并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。
招标报价模式:在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率
造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价;
造价高于一百万的招标采用二次报价;
对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程(如燃气、有线电视等),在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式,由合约部核价;
定标原则:合理低价中标。
招标策略:充分引入竞争,吸引新的合作伙伴,在适当的情况下选用两家单位进场,采用新老结合的方式以降低风险;
在发标时不明确定标单位数量,使投标单位能够充分竞争。(其中二期主包工程发标前明确标段划分,便于投标单位考虑现场平面布置,减少定标后措施费用的约谈困难)
3、招标方式:尽量做到按招标图纸量价包干(即总价包干),减少结算纠纷
采用量价包干模式的招标主要有:
二期主包工程(两家);
大堂及电梯厅装修;
消防工程;
燃气工程;
小区智能化工程;
对于工程量无法包干的工程,则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式,采用这种模式的招标主要有:
一期主包工程:按方案图模拟工程量清单,等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对,并按施工图包干;
土方工程:初始标高由我司在招标时提供,投标单位自行复核;
门窗工程;
会所及样板房装修工程;
园建工程;
绿化工程;
室外道路及给排水管线工程;
室外电气工程;
外墙涂料工程;
栏杆工程;
(四)标段划分
根据项目发展计划,该项目拟分两期开发,因此主包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行。
分两期进行招标的工程:主包工程(其中二期分为两个标段)、塑钢门窗工程、栏杆工程、园建工程、绿化工程等。
整个项目一次招标的工程:土方工程、边坡支护工程、燃气工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙涂料工程、室外道路及给排水管线工程、室外电气工程等。
物资采购原则上都是按一次招标考虑。
(五)时间节点控制思路
本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与项目部、设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,要随实际项目发展进度对合约分判时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因,寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
(六)工程量清单编制原则
鉴于本项目的特点,拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算,按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目(2005年11月修订版)》的科目分类(国标清单)进行分类计算。
(七)工程