二消费支出规划.ppt

第二章消费支出规划
2012年个人房贷余额超过2万6千亿元
54%:月供占收入20%~50%
32%:月供占收入50%以上
如何可以均匀地享受一生的财富???
预期中国汽车销量每年增速至少10%
金融市场与消费支出的关系
金融市场发达,才能融资或投资
结合方式:
1、融资:从金融市场借贷调整消费模式——住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷
2、投资:投资于金融产品:股票、债券和基金来获取收益,增强可消费能力
第一节
制定住房消费方案
一、住房支出的分类
(1)住房消费(租金价格衡量)
①购房;
②租房。
(2)住房投资
将住房看成投资工具。
二、购房的目标
(1)购房面积需求
①不必盲目求大(面积闲置问题);
②无需一次到位(时尚、人口调整问题)
(在一套房子里住一辈子的可能性越来越小);
③量力而行(考虑首付款金额)。
(2)购房环境需求
房价取决于区位和面积。
购房目标
购房目标三要素:客户家庭计划购房时间
希望的居住面积
届时房价
例如:我希望5年后购买120平米左右,价格为5000元每平米的房屋。
注意:购房目标必须明确,不能模糊
现在和未来负担能力
居住地点变迁和年限
自己房屋的依赖性
房租增长率
未来房屋价格的预期
购房
租房?
房屋居住需求
空间需求
环境需求
家庭人数
生活品质
购房租房
购房规划
租房
地段环境
价格
内部设施
房屋总价
地段、环境
户型、类别
品牌、管理
保值增值潜力
首期付款
偿还贷款
购房规划的流程
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法
(1)以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限;
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限;
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷;
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
例2-1 王先生年收入10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为10%,准备房贷20年,假设房贷利率6%。

首付部分=29(万元)
贷款部分=(万元)
可负担房屋总价=(万元)
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子,则
可负担房屋单价=821900/100=8219(元/平方米)