长沙未来城项目营销思路提案.ppt

货量分析
PARTC 营销篇
营销节点
推货策略
蓄客策略
货量分析
栋号产品形态货量面积区间
1号栋普通公寓 88套 41-82平米
3号栋精装公寓 88套
5号栋一般套型 90套 90-130平米
7号栋一般套型 132套 140-150平米
6号栋大户型 66套 160-180平米

合计:一期小户型公寓:176套
二期住宅产品: 288套
分析:
因1号栋、3号栋为小户型产品,且货量不多;而5、7、6栋多为大户型,数量不少,
共有288套,因此建议在推货的时候注意货量好、中、差的搭配以及户型大、小的合
理搭配,充分保证产品价值的利润最大化以及产品的快速消化。
通过我们与开发商的初步沟通,一、二期大概货量如下:
时间
营销
节点
08年10-11月
08年12月
强销期
9月份号栋全部推出
08年5-7月
开盘期
08年8-9月
清盘期
营销
计划
持续期
蓄客期
08年3-4月
秋交会活动
营销队伍
组建
1号栋自然卖
开始蓄客
春交会活动筹备
5月29日3号栋全部推出与5、。
7月20日5、。
产品推介会
营销节点
尾货销售
注: 1、、7栋分两批推出,
表5、7栋第一批;、7栋第二批。
2、1号、3号栋小户型公寓6月底清盘。
推货节奏
第一阶段推货(177套):
推货时间:08年5月29日
第二阶段推货(133套):
推货时间:08年7月20日
推货:
主推5号栋靠西边1/2与7号栋靠西边一个单元, 3号栋精装公寓附带一起推出
推货理由:
1、二期5号栋与7号栋产品面积适中,户型实用,且比较符合市场产品主流,所以先拿出来放在第一阶段推出,而1号栋小户型本来就销得比较理想,且所剩货量,故可做为补充产品附带推出;另外3号栋还没有开始蓄客,且货量也不多,也可附带推出。
2、据我们经验,5号栋、7号栋靠西边户型价值不及东边户型高,故放在第一阶段推出。
推货:
主推5号栋靠东边的1/2以及7号栋东边的剩余单元。
推货理由:因东边户型无论是从朝向、景观等各方面都比西边户型价值高,故保留放在第二阶段推出。
第三阶段推货(66套):
推货时间:08年9月份
推货:主推6号栋。
推货理由:
6号栋为中心楼王,是产品中档次最高、景观资源最好的产品,比较稀缺,价值非常高,因此保留,放到了第三阶段推,以实现价值最大化。
蓄客策略
第一阶段:一批发售(5月29日)蓄客策略
1、总货量:177套
2、蓄客时间:3月底-5月28日
3、蓄客策略:
1)大客户拓展:成立大客户组,专门针对周边单位重点拓展。
2)房地产交易会,开始认购:通过参加春交会来积累客户
3)点射营销:针对目标客户群,进行点对点上门拜访。
4)合富辉煌资源整合:合富置业会平台以及合富代理楼盘的客户资
料。
5)活动营销:成立未来城俱乐部,并举办数码生活体验之夜暨未来城俱乐部成立仪式。(房交会后一周进行)
活动
形式
日期
时间
地点
人员
工作细则
备注
流动
派单
4月30日-5月3日
上午9:00-12:00
下午1:30-
4:30
展会
现场
15人(派单员)贵司提供
主要负责项目折页、户型单张的发放
看房车随时待命,每5人一批,由售楼员按顺序轮流引导到看房车上,然后由司机负责送到项目售楼部。
现场
接待点
4月30日-5月3日
上午9:00-12:00
下午1:30-
4:30
展会
现场
10人:
其中8名售楼员,合富提供。
1名财务、
1名司机:
贵司提供
售楼员:
现场客户咨询、接待、登记工作
财务:
负责收款工作
司机:负责客户的接送工作
一、时间:2008年4月30日-5日3日
二、地点:红星会展展厅
三、活动形式:设立临时接待点与流动派单结合
四、具体操作:
蓄客1:春交会活动
注:春交会活动细案另外提交。