徐州？金凯隆商务大厦＞.doc

金凯隆商务大厦
策划报告
杭州德祥房地产信息咨询有限公司
二○○四年五月
目录
一  前言
二  徐州市总体概括
三  徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间
四  徐州房地产市场评析及展望
五  竞争目标项目市场调查
六  项目(本案)市场调查
七  项目(本案)市场分析
八  项目市场定位
九  销售价格体系及实销价格策略
十  销控及销售目标
十一  广告推广计划及推广主题
十二  后记
一  前言
   万物十字定律,宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控,微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。
   经过前一阶段时间的市场调查论证,通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握,以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计,我公司慎密思考,针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销,变无序难控为有序掌控,厘清了策略方案,现将报告交付贵公司,敬请批评斧正,以便进一步指导工作,真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。
二  徐州市总体概况
徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁,是重要的水、陆交通枢纽,京沪、陇海两大铁路在此交汇,北可通京津,南达沪宁,西接兰新,东抵海滨,黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,,境内还有五条国道,20条省道和市县一级公路将徐州和整个淮海经济区紧密相连.
徐州东西长约210公里,南北宽约140公里,土地总面积11258平方公里,其中市区1038平方公里,建成区117平方公里。徐州下辖有5区(鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区),4县(丰县、沛县、铜山、睢宁县),2市(邳州市、新沂市).截止2003年末,全市共有户籍人口近1000万,,人口密度803人/平方公里,其中建成区内人口约120万人。
徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处,是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地,如今渐成商家必争之地,“五省通衢”的独特地理位置,将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。
三  徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间
通过这段时间对徐州的调研和了解,我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识,徐州已具备可持续发展的条件,主要表现在:
徐州的国民经济总量已具备一定的规模,经济发展后劲明显增强.
,%。, %;%%;,增长43%.,%,,%.,%。%。,比上年增长12%,其中市区消费品零售额约150亿元。,,进一步提升徐州市中心商务区和整个商业档次.
,%,,%。。,比上年增长18%,建筑业生产经营快速发展,,%,全年房屋建筑施工面积675万平方米,竣工面积362万平方米。
2、徐州地处交通要塞,具有很强的区位优势和辐射能力。
徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,既是江苏省三大“都市商贸圈”之一,也是淮海经济区的中心城市及国务院批准的较大城市。按照《江苏省徐连经济带规划纲要》、《江苏省陇海铁路沿线地区发展战略构思》和《淮海经济区和社会发展规划》的部署,徐州将发展成为全国性的商贸都会,肩负带动周边城市共同发展的重任;《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》,《徐州市国内商品流通“九五”计划与2010年远景目标
纲要》等规划材料指出,徐州市“九五”和“十五”目标期间,经济和社会发展的重点是全面推动第三产业增长,而第三产业的发展,主要是坚持两流(即流通、交通)战略。受发达的长江三角洲经济区的直接辐射,徐州市在全国经济格局中具有明显的东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势。
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