重庆房地产鱼嘴镇项目整体营销推广思路报告XX年.doc

宝科地产鱼嘴项目整体营销推广思路报告
重庆美华房地产顾问有限公司
2011年3月
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第一部分近期重要宏观政策摘要及分析……………………………………………03
第二部分项目周边市场分析结论……………………………………………………06
第三部分鱼嘴镇客户分析结论………………………………………………………08
第四部分本项目分析…………………………………………………………………10
第五部分项目产品定位建议…………………………………………………………14
第六部分本项目开发和营销推广……………………………………………………19
第一部分近期重要宏观政策摘要及分析
一、宏观市场走势:
在过去的2010年中,中国的地产市场一直处于调控期,但调控的同时房价却一路飙升,甚至出现量价齐升的状况,这种现象和中央调控的目的背道而驰,因此国家宏观调控的力度一次比一大,仿佛是房价不降,调控手段势必更加严厉的举措。一方面表现了国家对房价打压的决心,另一方面也体现出中国房地产市场短短20多年来的变化。
基于2010年的市场反应,中央从政策手段的“不见效”,于是中央以金融杆竿和政策打制两个方面双拳出击了遏制房价。从10年底起央行屡次上浮存款利率和存贷款利率,强行使一部分购房者和投资者怯步,再是2011年一开年中央和个别地方更是重拳出击,1月26日中央出台新国八条,1月28日上海、重庆出台房产税,同期各地区对公租房、两限房等保障性住房进行大势宣传和建设,因此我司拙见在市场风云变化的2011年内,中国的房地产企业将面临更加艰难的市场环境和新一轮“洗牌”的厄运。
二、近期新政分析:
新国八条核心内容:
进一步落实地方政府责任;
加大保障性安居工程建设力度;
调整完善相关税收政策,加强税收征管;
强化差别化住房信贷政策;
严格住房用地供应管理;
合理引导住房需求;
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;
坚持和强化舆论引导。
【解析】:
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,;这一措施对市场中低端项目的影响大于高端市场,对中小面积的常规两房、三房的影响大于大户型、豪宅;
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,执行住房限购措施;即是对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购一套住房;对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。由此不难看出,限购出现了国家统一性的,同时,明显扩大了限购范围,据不确定消息,或将有60个城市将加入限购行列。
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
总结:相较之前出台的政策,新“国八条”的力度有所加大,但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固,即:调控目标依旧是抑制房价过快上涨,而非直指打压房价下降;房地产市场的发展需要稳定,而非快速、过热等描述。同时,我们可看到,虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求,但相较之前的政策,改善型需求或将被更大程度的误伤。
重庆房产税:
2011年1月27日,上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则,并定于28日起实施。由此,传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕,并将逐步全国推广。
“渝版”房产税大体内容:
、试点范围:主城九区;
征收对象:
个人拥有的独栋商品住宅;
个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
适用税率:
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)%;
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房,%。
应纳税额:
应纳税额=应税建筑面积×建筑面积成交单价×税率(应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积)。
纳税人在本办法实行前用偶有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
房产税出台在新“国八条”之后,两大政策,不但没有产生叠加效应,房产税的作用反而被削弱了。