2010年度北京房地产市场研究报告与展望.doc

2010年度北京房地产市场研究报告
[提要]2010年,各国金融风险隐患尚未消除,全球经济经过年初较快复苏后重趋疲软,%,较上年的大幅衰退明显改善,基本接近2003年至2007年平均增速。
第一部分房地产行业发展环境分析
一、国际、国内宏观经济环境变化
世界经济缓慢复苏,不确定性大大增强
2010年,各国金融风险隐患尚未消除,全球经济经过年初较快复苏后重趋疲软,%,较上年的大幅衰退明显改善,基本接近2003年至2007年平均增速。其中,美国、%、%%,新兴市场快速增长7%以上。全球工业生产,跨国直接投资仅为危机前的一半,发达国家失业率居高不下,经济增长明显乏力,欧洲主权债务危机爆发,再次撼动全球金融市场,给各国经济及金融形势造成不利影响,也为退出策略的实施带来变数。而一些国家主权债务风险增加,世界经济复苏前景存在着较大的不确定性。
尽管中国国际地位的不断提高,但是人民币汇率市场化改革不断提速,世界经济对中国经济的影响程度与日俱增。国内货币发超发,国外输入性热钱不断流入,随着人民币升值预期上升、美元贬值,大宗商品价格屡创新高。下半年经济复苏脚步明显放缓,一般而言,由于经济衰退后刺激经济政策逐步退出,宏观经济复苏的政策效应也逐渐消退,而此时微观经济主体尚未恢复,实体经济指标出现再度下滑,即出现“二次探底”风险。
为刺激需求、对抗通缩风险和降低失业率,%的水平不变,并推出第二轮量化宽松货币政策,以进一步刺激美国经济复苏。欧洲经济复苏乏力,银行体系不稳定,财政收支矛盾加剧,希腊和爱尔兰等国相继爆发主权债务危机。为提振市场信心和争取外部援助,欧洲国家维持低利率和量化宽松政策,并制定削减财政赤字计划。日本经济复苏较快,但远未回到危机前水平,并面临日元升值、持续通缩困境,因此再度下调利率和干预汇率,并维持量化宽松政策、加大财政刺激力度。
由于经济快速复苏和通胀压力上升,亚洲新兴市场和巴西、澳大利亚等大宗商品出口国采取了加息、收紧信贷和控制资本流入等措施。中国也在年内相继5次上调存款准备金率,收缩流动性,并在10月、12月两次紧急加息。2010年以来,国内生产总值(名义GDP)增幅减缓与居民消费物价指数(CPI)增幅逐步走高是同时出现的。前三季度,%,。分季度看,%,%,%,增幅呈现稳步减缓态势。而前三季度,%,%,%,10月再次冲高,%,防通胀成为了中国宏观经济当前调控的突出任务。
分解来看,带动中国经济发展的“三驾马车”——投资、消费、净出口的贡献程度也有所不同,固定资产投资增速一直保持在25%左右,并在第四季度有加快趋势;居民消费增幅则在18%的水平上下维稳,并在第四季度加快;净出口方面,受国际经济整体层面不甚景气、人民币不断升值的影响,贸易顺差有所减少。
可见,2010年国内宏观经济走势的整体表现,显示出了国内经济的活跃程度较强,但所面临的挑战也不小。比如,前三季度的经济数据中包含了内需稳中有降、外需又略旺的信息,然而,在国际经济二次探底和内地经济下调压力的共同作用下,9月底楼市出台了新一轮的调控举措,10月20日、12月26日先后两次紧急加息,使得四季度的货币政策不松反紧,故预计第四季度GDP的整体经济增速或将继续放缓,以对冲CPI不断走高的压力。在国际流动性过剩、货币政策相对宽松的情况下,“热钱”或将加速流入市场,尤其是房地产市场,与基础设施过度投资引发的产能过剩问题一起,成为中国经济的“远虑”。
2011年,这一趋势或将延续,同时,基于通涨预期,内地实际GDP增长将低于名义增长。从短期看,内地经济增长对房地产的支持,中性偏负。但从中长期看,如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施,内地经济长期趋势增长率仍将保持在10%的水平,并且对房地产行业产生较大带动。
二、新经济环境下2010年房地产行业发展走向
总的来说,2010年房地产行业在系列调控政策之下,保持高位运行,但缺少向上的驱动力,在下半年开始缓慢回落。据国家统计局公布的全国房地产开发景气指数趋势图可以看出,2010年1-11月的景气指数都在2009年最高水平以上。
数据来源:国家统计局、亚豪机构数据库
前三季度投资活跃,投资建设类指标总体保持高位增长
在2009年一系列刺激楼市政策下,房地产市场快速回暖,2010年转向后调控新政打压下,楼市进