苏州某楼盘项目推广建议.doc

苏州某楼盘项目推广建议
案名建议
特别推荐一:
 特别推荐二:桃源居
〖说明〗1、阳澄东岸历来清雅宁谧,绝缘都市喧哗,天然景观此起彼伏,命名贴合湖景田园风情的一种从容闲适的气度。
        2、从案名就能反映出本别墅的定位和要表达的生活态度,当为名流显贵品鉴生活的桃源胜境。
备案:
碧湖湾畔、岸芷汀兰、湖光山舍、湖悦
晨曦之光、水印长滩
 
 
市场定位
一、消费市场锁定
第一客源层:昆山内台湾人以及(台资)企业中高收入阶层、管                理层,私企业主占25%
第二客源层:新加坡、香港等在昆山投资企业以及在昆山投资的外籍人士,占10%
第三客源层:昆山本地人,企业主,政府机关中高级干部占15%
第四客源层:上海及周边地区客源,以上海人为主,作投资、度假用占25%
第五客源层:苏州市区、工业园区精英阶层,作居住、投资、度假用占20%
第六客源层:江浙一带投资客,占5%
 
二、消费者购买动机研判
第一客源层:居住、群居、风水、高品质、清新生活的享受;
第二客源层:品质生活享受;
第三、四、六客源层:休闲、度假、投资;
第五客源层:居住、投资、度假、大苏州理念。
 
  三、年龄特征分析
第一客源层:35-45岁;
第三客源层:35-50岁;
第四、五客源层:30-45岁;
第二、六客源层:30-55岁。
 
产品定位
产品卖点建议/差异化综述
1、一个真正全湖景田园风情别墅区即将在昆山阳澄湖畔登陆
2、我们通过提高产品品质,占据竞争优势
3、第三代会所引领生活更全面
4、独特风格的私家花园
5、智能化系统,专业的物业管理,共享安心的栖居地
6、阳澄湖畔,生态、自然、度假自由空间
 
 
形象定位
真正的纯湖景别墅,
一个立足于阳澄湖畔,古典与现代相交融,
可赏、可游、可居的高品质、功能性
全湖景田园风情欧式别墅群
2、广告口号:
湖畔贵胄之地,稀世桃源生活
湖之韵
3、理念定位
Humanity    人文:太湖之滨,吴文化发源地,书画之殿堂
Modern      现代:多样建筑形态,智能化现代社区印象
Ecological  生态:远离城市喧嚣,原生态湖滨风景
Nature      自然:依山傍水,香山的秀丽、苍翠,太湖的柔美、浩森
View        景观:融于自然的感觉,处处皆景,小区内外绿意蔓延的自然风光
Health      健康:太湖边的有氧新生活
 
景致别墅社区+全湖景田园风情优雅生活+优秀特色房型
机会点:
1、根据本区域市场供需情况,存在中偏高定位机会
2、在环境、会所、物业上提高品质,建选特色盘,吸纳85-250万总价的区域市场,并创造出本案品牌盘地位。
战略契机:
1、通过概念营销塑造特色别墅,以4800元/平方均价切入市场。
2、特色别墅,合理价格,尽量扩大市场层面,完成去化任务。
战略理由:
1、概念可以准确有效的提高别墅品质和附加值,将赋予别墅主题和生命力。
2、本案地块不大,是景致社区,更需要借概念来提高档次,扩大知名度。
3、周边竞争虽然对环境有规划,但并没有马上启动。
4、只有别墅品质提高了,4800元/平方米的均价才能显示出市场竞争优势。
 
推盘战略
一、目的
通过系列性的新闻报道和SP活动,在短时间内,形成本案的价格支撑市场和品牌支撑市场,为项目入市铺垫一条平实的道路。
二、总体设想原则:
1)              提升价格市场              造“市”
2)              提升知名度
造“势”
 
3)提升品质感
4)价值观
三、总体推广战略方针
1、推广主导方针:立体架构,整体包装,全方位推广;
2、以低开高走,来规避高总价房的市场风险;分一期、二期推出,逐一去化,来形成价格的有序提升、平缓过渡。
3、以昆山为第一步,以苏州、上海推广为第二步,以浙江为第三步,联动效应;
4、销售进度安排
     案前预约阶段     开盘时间   结案时间   月均销售
一期      -6                       3500m2
二期      -                    4700m2
 
预开盘战略
n      公关活动
:
阳澄湖风情巡展
主    题:这里的湖水有昆曲的味道
目标受众:上海客源
建议活动时间:预认购全面展开后10天内
建议活动地点:上海淮海路、南京路1-2处高档商场
形式:配合本案形象定位,建议在上海闹市中心高档