上海国际华城高档别墅项目前期可行性研究报告_精品.doc

上海“国际华城”项目前期
可行性研究报告
目录
1.
我们对本案考虑的出发点
2.
上海市高档别墅总体市场研究
上海高档住宅需求及价格走势
高级别墅板块简介
上海土地转让政策及操作形式研究
重点项目简介
市场小结
3.
相关高档别墅案例研究
个案分析一:湖庭
个案分析二:江南华府
个案分析三:太阳湖大花园II
个案分析四:绿城·千岛湖度假公寓
4.
项目地块环境分析
地块本身的特点以及限制
周边现有生活设施
周边自然环境及可利用的资源
未来生活配套设施的分布
周边交通环境
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上海“国际华城”项目前期可行性研究报告
区域房产物业分布
5.
项目SWOT分析
本案项目整体优势
本案项目整体限制
本案项目的发展机会
本案项目的潜在市场风险
6.
项目总体建议
项目定位
项目总体开发方案的建议
建筑风格及景观风格建议
项目配套设施建议
项目的整体营运方案
7.
初步财务分析
基本参数设定
现金流量模型分析结果
附件一:现金流量表
附件二:上海市宏观经济分析
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上海“国际华城”项目前期可行性研究报告
1. 我们对本案考虑的出发点
上海“国际华城”是一个极具稀缺优势的住宅项目,在未来已不
太可能再出现类似的位于上海境内, 直接邻湖,没有 200 米退界
要求的稀缺别墅,具有不可复制性。
基于如此稀缺的优势,我们认为,上海“国际华城”项目将可以
考虑塑造成为:
Ø 上海唯一之零湖岸五星级酒店式服务别墅,配套五星级酒店及
服务式公寓。
上述定位的基础元素除了景观优势之外,还需具备重要元素:
§ 国际品牌和国际品位的硬件配置——别墅附带国际标准精装
修,公寓附带国际标准精装修及家具、家电。
§ 塑造成上海屈指可数的休闲型别墅的软件配置——旁边的酒店
地块需确定一家国际高端品牌的酒店经营管理品牌,该品牌除
了运营酒店和会所之外,同时为整个项目的别墅和公寓部分提
供可供选择的酒店式增值服务。
可行性项目定位方
向:
唯一位于上海并拥有
一线开阔淀山湖景观
的精装修服务式湖景
别墅项目
公寓部分将成为依托
于整个别墅项目形象
之内的精装修全配之
服务式湖景公寓
因而, 如何充分利用好这一稀缺资源, 使项目的稀缺价值最大
化, 以创造资产价值最大化,将成为撰写本报告的出发点。
报告中,我们通过市场重点项目的充分研究、本项目自身条件的
分析, 在富有前瞻性的建议中, 我们希望本项目可以达到或做
到:
Ø 住宅用地中,充分满足 容积率,做到独立别墅和公寓等建
筑形态对容积率的互相平衡,使项目的利润达到最大化;
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上海“国际华城”项目前期可行性研究报告
Ø 控制单套面积,合理控制总价;
Ø 以别墅形态为主,少量双拼或联体别墅和公寓形态以拔高容积
率。但联体别
墅需具有独立
别墅的建筑外
观, 公寓形态
在尽可能满足
高区可看到湖
景的基础上做
到外观和内部
布局均具有设计上的独特性。
文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议,以供双方进
一步讨论。
Ø 建筑形态首先摒弃中式建筑,其原因在于:
o 本案周边现有中档别墅项目采用中式建筑形态,使本案也
采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势;
o 本区域现有多个别墅项目采用中式建筑形态, 使朱家角区
域已形成中式建筑的固有格局。
o 中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。
文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。
Ø 报告最终的财务测算基于对目前市场研究基础上较为保守之测
算,如最终产品综合方面均具有优势,将有机会将售价提升。
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上海“国际华城”项目前期可行性研究报告
2. 上海市高档别墅总体市场研究

上海高档住宅需求及价格走势
全市住宅成交量及销售均价变化
内环以内住宅成交量的急剧下降导致当月销售均价的下跌
)
m
q
量
交
(
成
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
-
宏观调控
Mar-05 May -05 Jul-05
全市住宅成交量及均价
宏观调控
Sep-05 Nov-05 Jan-06 Mar-06 May-06 Jul-