东莞某地块住宅项目-可行性分析报告(2011-4-18)_精品.doc

东莞石碣镇崇焕西地块住宅项目
可行性分析报告
****置业有限公司
二零一一年四月十八日
目录
第一部分项目背景 2
一、房地产宏观环境 2
2010年房地产市场总结 2
2011年房地产市场展望 5
二、项目提出背景 8
三、区域经济发展现状 9
四、区域居住环境及房地产市场态势 11
一)、石碣镇居住环境 11
二)、石碣镇及周边楼盘销售情况 13
三)、2011年东莞商住类土地成交情况 14
第二部分项目概况 16
第三部分项目操作方式 19
第四部分投资收益及敏感分析 20
第五部分综合评价 23
第一部分项目背景
一、房地产宏观环境
2010年房地产市场总结
一)政策环境
经济手段和行政措施并用,综合调控力度空前
为遏制房价过快上涨,2010年中央出台了一系列房地产调控政策,经济手段和行政手段并用,从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。
A调控方向一:抑制投资投机需求
1、差别化信贷政策
2、限购政策
3、上调住房公积金贷款利率,对使用公积金贷款购买多套住房进行限制
B调控方向二:增加住房特别是保障房供应
1、大幅增加土地供给,提高保障房用地的比重
2、通过减免税费,鼓励保障房建设
3、金融支持保障房建设
C调控方向三:加强市场管理,促进房地产市场健康发展
2010年政府还出台了系列政策,在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理,规范房地产企业及相关人员行为,促进房地产市场健康发展。
2010年加强房地产市场管理相关政策
时间
颁布单位
主要内容

国务院办公厅
整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测。

国土部
切实加强房地产用地监管,建立健全信息公开制度,开展房地产用地突出问题专项检查,严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

国资委
国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

国务院
加强对房地产开发企业购地和融资的监管,加大交易秩序监管力度,完善房地产市场信息披露制度。

国土部
严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职,切实做到政事分开、管办分离,坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

住建部、国土部、监察部
依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为;对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度;对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其新购置土地。

北京市建委等
完善商品房预售制度,加强商品房预售资金监督管理,在监管账户设立,资金使用,违规处罚等做出明确的规定。

银监会
各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查,督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手,加强信托资金运用监控,严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场调整风险。
二)土地市场
(1)1-11月全国120个城市住宅用地累计上市量同比增长43%,其中上半年增长显著,下半年渐趋平稳。
(2)1-11月全国120个城市住宅用地成交量同比增长40%,但10-11月持续下行。
(3)受政策和成交结构影响,120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁,7月后呈震荡上行之势。
(4)上半年住宅用地平均溢价水平持续下降,三季度震荡明显,10-11月又明显上升。
三)房产市场
(1)开发投资:1-%,处于历史高位。
(2)市场销售:2010年1-%,,。
(3)房价:全年高位运行,6-8月平稳甚至下跌,但9月以来小幅上涨。
2011年房地产市场展望
第一、市场发展环境
宏观经济:通胀风险加大,调结构、稳物价成为2011年经济工作重点
在11月数据公布的前一天,央行再度提高存款准备金率,这也是年内第六次提高存款准备金率,%的历史新高,表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点,更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。
货币政策:从"适度宽松"到"稳健"
2010年12月3日,中共中央政治局召开会议,指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币