丰镇项目产品建议及可行性分析报告(3版)_精品.doc

Fzkx-20100917
丰镇项目产品建议及可行性分析报告
二〇一〇年九月十七日
市场分析
全国土地供应量状况
目前全国供地总量增幅明显,房地产用地供应增长突出。上半年 31个省(区、市),%。其中,工矿、仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)%、%%(见图1)。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、%%。,。从36个重点城市(省会城市和计划单列市)的情况看,土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市,同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。
三、四线城市房地产市场分析
宏观市场价格分析
近年来,三、四线城市的房地产供给出现了增长的势头,三、四线城市开始成为许多外地开发商关注和投资的焦点。从房地产市场产品供给的情况来看,房地产供给品种正在发生变化,普通商品房和经济适用房供应的比例有较大幅度的增长;从房地产价格方面来看,三、四线城市的房价在近几年都有了较大幅度的增长,特别是一些城市首次推出的高档楼盘,因其居住理念和品质的全面提升而引起楼盘价格的高涨,在今后一段时间内,三、四线城市房价上升将是主要趋势。
宏观市场需求分析
1998年国家全面取消福利分房制度以来,三、四线城市消费者对商品房的需求量有了很大提高。三、四线城市对住房消费的需求主要来自四个方面:一是改善住房的需求。人民收入的提高、较低的银行贷款利率为消费者改善住房提供了有利时机,增加了有效需求。二是旧城改造和城市建设产生的需求。我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌,营造良好的生活和经济环境,加大旧城改造和城市建设的力度,拆迁的任务很重,由此产生了大量的住房需求,而且这部分需求是刚性的。三是投资需求。受物价水平、银行利率、股市的影响,房地产仍是一个较好的投资领域。四是农民进城产生的住房需求。随着城市化步伐的加快,每年都有大量的农民进城,进城农民的住房需求主要是梯度需求,即从租房到买房有一个过程,但农民租房会增加部分城市居民收入,进而增加这部分居民的购房能力。
政策分析
三、四线城市政策特点:地方经济相对薄弱,极少形成支柱产业和产业经济链,观念和意识相对落后。政府为了拉动地方经济,招商引资的愿望非常强烈,在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大。具体而言,三、四线城市的房地产有三种情况给了开发展商巨大的优惠空间。第一种是当地政府迫切需要出让市区土地,这种项目只要下面商铺卖完就已经回本,上面住宅的销售就是净赚的;第二种是新城区的建设,只要发展商答应修路,那么路两边的土地,政府都可以用相当优惠的价格出让,这也是只卖商铺就回本的生意;第三种是当地政府下决心做大型批发市场,迫切需要房地产商,政府会给予土地和税收方面的优惠,这些项目规模不大,几百万投资往往年内就能收回成本。
丰镇的在晋冀蒙核心区域的战略地位:
丰镇市区位优越、交通便利、能源充足。地处晋冀蒙三省区交界处,是自治区对外开放、发展外向型经济的窗口和前沿。京包、丰准铁路贯穿全境,208国道、呼阳省道纵贯全市。208高速公路的通车,以及大同机场的投入使用,使我市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。
丰镇市作为西电东送的重要出口,丰电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦,规划装机容量累计达到540万千瓦,全部达产后丰镇将成为华北地区的重要电力能源基地。
丰镇市矿产资源丰富,位于晋煤和准煤外运的交汇带,共有大型煤炭运销企业16家,煤炭供应极为方便。在资源方面,已探明的矿产资源有27种,其中“丰镇黑”石材储量在1100万立方米以上。银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。我市水质较好,锶和偏硅酸的含量较高,非常适于酿酒和发展矿泉水产业。
丰镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一,正在向自治区一流旗县市的目标迈进。丰镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市,2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的三、四线城市百强县市行列。现为乌兰察布市代管市。2010年将成为满洲里,二连浩特之后第三个直管市。
丰镇房产发展现状
丰镇在地理位置、资源优势及政策优势,加上新城区的建设,吸引大量外地开发商涌入,丰镇房产初现热潮,今年当地房价涨幅在25%左右。但是市场消化量并不快,根据对10余个项目的市场调查发现,售楼处的客户到访量不高,以亲亲—林间鸟语小区为例,共6栋800多套现售出70多套,由此可见现在