2008年福州市别墅项目市场调查报告_精品.doc

福州市别墅项目
————市场调查报告
第一章宏观政策
一、宏观政策
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时间
主要内容
2006年4月
国土资源部将出台“别墅”准确界定,“独门独院”纳入别墅范围,现在的低密度住宅,要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。
2006年5月17日
“国六条”出台,这一消息让房地产的神经再度绷紧。
2006年5月
国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条,再次给地产行业施压。
2006年05月31日
中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续,并对别墅进行全面清理。
2006年7月20日,
北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》
2006年7月24日
建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
2006年房地产重点政策分析
政策1:别墅准确界定
【内容点击】2006年4月,国土资源部出台“别墅”准确界定,“独门独院”纳入别墅范围,相对的低密度住宅,要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内,用地进行严格限制。独门独户的别墅严禁。目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目,并不属于别墅,划入高档住宅的范围。对这类住宅用地,要进行严格限制。
市场反应:
1、市场表现:别墅用地被叫停后,别墅成为稀缺品。别墅类项目销售情况来看,市场反应仍然是求大于供;
2、消费者心理:许多购买别墅的业主,看重的还是房屋品质和居住环境,对政府禁批别墅用地并不十分了解;
3、开发商表现:政府已禁批别墅用地,市场又存在较大需求,使得别墅成为一种稀缺品,引得许多开发商纷纷以住宅立项建别墅;
政策2:一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续
【内容点击】2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续,并对别墅进行全面清理。
市场反应:
1、市场表现:别墅的总供应量因此不断下降,别墅更加稀缺;
2、消费者:别墅市场供给缩减,预期别墅价格价格上涨。投机行为加重;
3、开发商反应:人们收入水平的不断提高,中高端的居住需求扩大;
政策3:限制外资买房
【内容点击】《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》明确规定,“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房,尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。
市场反应:
1、市场表现:减少了一些外籍的客户;
2、消费者心理:客户观望者居多;
3、开发商反映:限制政策对销售的速度和销售的时限产生了一定影响;
2、2007年相关别墅政策分析
2007年,依然是房地产宏观调控持续和加强的一年,虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台,但仍有为数不少的政策陆陆续续露面,如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等,另外针对宏观经济的六次加息、提高存款准金率等,也使房地产市场趋于紧缩。虽然别墅市场也受到相关政策的影响,但从整体的市场反应上看,其影响远远低于普通商品房。主要是由于别墅市场的消费群有别于普通商品房市场,这类客户群体受外界影响的因素较小。购买别墅产品的绝大多数客户均为住宅消费市场上的金字塔顶端消费人群,对价格的敏感度弱于普通住宅市场的客户群。也就是说,即便首付以及交易税费等其他费用增加,与高总额房价,绝对数额比相对较小,因此政策对置业者的购买心理影响不及普通商品房。另外对别墅的购买原先要求就非常高,至少要30%—40%首付。虽然08年货币政策将从紧,由于自身条件好银行还是愿意给他们贷款的,可能购买一般的住房客户他们连一张税单都拿不出来,对这一群体来说这些根本就不是问题。目前来购买别墅的人群,大都不止有一次购房的经验,且相对比较理性。07年福州别墅项目的销售在一片“拐点”声中一枝独秀,不少别墅楼盘把前几年的尾量都售完了。
二、福州市别墅市场总概况
1、2006年至2007年福州别墅概括
2006年是福州别墅价格上涨最快的一年,%,单价也冲到7001元/平米的高度,。2007年12月福州别平均价格高到11274元/平方米,创下历史新高。2007年别墅相比于普通住宅的大起大落,作为高端阶层居住梦想的别墅住宅,走势相对比较平稳。这主要是因为别墅的潜在购买人群相对比较富裕,受经济束缚和影响相对较小。而随着别墅用地的日益减少,别墅的价值凸显。从福州别墅市场的均价价来看,福州各区域的别墅价格均衡,这缘于别墅属高端产品,几乎各家各户都有私家车,这就弱化了地段带来的价