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房地产基础知识

房地产概念
房产+地产=房地产
能满足于人们从事生产、生活等活动,能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。
房产
是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
地产
是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
房地产的特性
产品资源稀缺性
产品不可移动性
产品价值量大
使用期限长
效用和价值受环境影响大
易受到政策调控和限制
房产分类
住宅:包含商品住宅和保障住房。商品住宅包括普通住宅、别墅、豪宅等,保障住房包含经济适用房、廉租房、公租房。
办公:指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋,亦称写字楼。包括甲级写字楼、乙级等。
商业:广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。
工业:指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等
其他:以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,教育设施、宗教用房等等
地产分类
居住用地:指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
工业用地:主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
仓库用地:指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
交通用地:指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
市政用地:指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
地产分类
商业服务用地:指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
公共绿化用地:指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
教科文卫设施用地:这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
港口码头用地:主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
军事用地:指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地。
其它用地:不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
土地所有权
土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为:国有土地和集体土地两类。
国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。
集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
土地使用年限:
居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。
建筑规划技术指标
建筑面积:指房屋外墙、柱以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,。
套内建筑面积:由成套房屋的套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积:是指房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算,俗称“地毯面积”。
建筑密度:指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
容积率:是指地上总建筑面积与用地面积的比率。