住宅类型分析.ppt

房地产项目类型基础概念
传统的项目类型
我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。
这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅代表着总面积大、总价昂贵,独立的建筑空间与独有的建筑外形;
公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究;
普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
传统的项目类型
别墅
公寓
普通住宅
项目类型的发展与丰富
现在的住宅市场上,概念与新品迭出,项目类型随着丰富:
经济适用房概念的提出与实施,以政策性因素界定项目类型,一小部分普通住宅分离而出。
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是房地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争,一批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡,确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起,第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
在概念的变化与形式的丰富中,需用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型:
项目类型的新界定
别墅
Townhouse
联排别墅
板楼
塔楼
传统的别墅项目
独栋
联排
双拼
叠拼
高层、小高层、多层
传统
蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房
皆宜以板楼或塔楼形式出现。
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅项目类型
现在别墅基本解读
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二,要有较大规模的私家花园;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,“城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse项目类型
Townhouse的基本解读-1
现在的Townhouse缘起:
别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步,远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心,生活设施便利;但建筑密度大、容积率高,且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物,应运而生。
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美,成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
别墅
总价高
交通位置与市政条件
有天有地
环境舒展
公寓
单价、总价均高
容积率高、建筑密度大
空间窘迫感
位于市区中心
Townhouse:别墅与公寓之间妥协的产物
有天有地
环境舒展
单价、总价均有明显优势
位置上尽量靠近市中心