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房地产基础知识
房地产相关基本概念
房地产市场划分:
一级市场:土地使用权出让市场
二级市场:土地使用权转让、新建商品房市场
三级市场:存量房交易市场
(四级市场:房屋租赁市场)
备注:土地的性质———主要分为出让及划拨。
出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
划拨:指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用(或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为)。
区别:
1、划拨属于行政行为,出让属于商业行为。
2、当房屋作为二手房转让时,划拨土地性质的应加收一定的“土地使用权出让金”。
3、出让性质的土地住宅一般为70年,而划拨性质的无年限。
4、证明文件不同(国有土地使用权证和土地划拨文件)。
建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。
绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
楼间距:东西向楼间距为1:1,南北向为1:。
得房率:住宅套内净面积(即使用面积)与建筑面积的比值
建筑层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:、、。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
商品房销售需要的五证名称及签发部门:
市房管局的《商品房销售(预售)许可证》
规划局《建设工程规划许可证》
国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》
市建委的《建设工程开工许可证》
一、认识代销(代理)业
房地产业作为第三产业的支柱产业,是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理,是一个很长的过程,而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以,在房地产业的高速发展中,对各个环节的要求也越来越高,从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事,产业细分将是必然趋势。
从房地产的发展趋势中可以看出,今后开发商将专门负责开发(建房子),销售商将专门负责销售(卖房子),物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理(把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责,如保安、绿化等)。
我们所要负责的,正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子,通过广告吸引客户至现场,从而把房子买掉的过程。
•这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入,但对专业性的要求会更高,其中代销业还可在分成四个部分:
•
(一)纯企划: 就是由开发商出广告费,企划公司根据项目特点,为其进行一系列的广告策划,不包括现场销售。
(二)企划销售:由开发商提供广告费用,代销公司根据项目的特点,将项目重新定位,从前期的案