第04章-住房规划.ppt

第4章住房规划
影响住房需求的因素

不同家庭类型的住房类型可能有所不同

在进行住房需求分析时,正如前面所讲,财务因素会对最终的决策产生影响,而财务因素中的核心是对个人支付能力的评估。评估个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产,即个人总资产减去个人总负债后的余额。

住房政策是国家指定的有关居民房屋居住的一系列制度和政策的总和。20世纪90年代以前,我国居民住房都是由政府通过居民所在单位无偿分配的,住房环境的好坏、住房面积的大小是由居民个人单位效益好坏和福利状况决定的。

在居民收入有限的情况下,大多数居民都采用银行住房按揭贷款的方式来解决。因此,银行的贷款政策也是影响人们住房需求的决定性因素。
购房与租房决策分析

居民安排个人住房不像子女教育与退休一样具有不可替代性,对买不起房子的人而言,租房是不错的选择。

租房与购房哪个更加划算,涉及拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。因购房者可期待房地产增值的利益,而租房者只能期待房东不要随时调涨房租。因此,同一个标的物可租可售时,不同的人可能会在租房与购房间做出不同的选择。下面以财务角度——年成本法分析购房与租房决策。
购房的财务策略和融资方案
购房的财务策略


目前我国(自用)住房贷款的主要类别
目前我国个人住房贷款的类别主要有商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。



房地产投资
房地产的概念与类型

房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资;房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个:一是自己居住;二是获得预期收益。前者是消费行为,后者是投资行为。在现实中,自住和投资并不是区分得很严格,有时自用房产也可作为投资对象,如出租、出售等;同样,投资性的房产也可自住(如在出售前)。

(1)按照性质分类,房地产可以分为商品房、安居房、解困房、经济适用房和房改房。
(2)按照取得的时间分类,房地产可分为期房和现房。
房地产投资的方式及效益评估

房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时,房地产投资涉及房地产与金融资产的组合安排。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。

(1)直接购房
(2)以租代购
(3)以租养贷
(4)买卖楼花
(5)房地产投资券
(6)房地产证券