2025年商业调研报告【三篇】.pdf

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品牌化服务稀缺 社区商业,这?原本以?发式?长存在的商业模式,在城镇化的加速推进下,正在成为城市商业发展的选项之?。 为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空?,?前,北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平?社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房?长阳社区、?红门社区等12个有代表性的?型社区做调查。这12个样本中,既有?牌社区,?有通州、房?等新城社区。 根据问卷调查,随着购物习惯的改变,92%的受访对象表?,在家门?购物消费的频次增加,同时会定期到繁华商圈购物消费。在电?商务的迅速渗透下,北京的社区商业,已从功能单?的?杂百货为主,逐步发展为传统的餐饮、超市便利店、?活服务业与新兴的?络购物融合的服务体系。?些?区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮?区住户代收快件。 北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现,9个社区对连锁餐饮的需求,7个社区对家政服务的需求较?,其次是菜店这代表了社区商业整体?临的品牌化程度低的现状,美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。 其实,北京市?直?励连锁经营企业加快向社区发展,?励品牌连锁经营企业参与社区商业建设,通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟等?式整合分散的社区商业资源。早在20**年,物美、京客隆等百余家企业?选市商务委推荐进社区的连锁企业。 调查中发现,在?成本压?和电?商务的冲击下,传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中,?个突出的变化是,7-11、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的?影开始出现在社区。不过,社区商业的市场培育期会?繁华商圈长,销售规模短期也难与区域中?媲美。但是,社区周边消费频次?,更注重便捷和性价?。 餐饮居社区商业之? 在选取的采访样本中,餐饮在社区商业各业态中占?,平均占?达到32%;其次是?活服务类(包含家政、洗染等?业),占?%;位居第三的是美容美发?业,占?%。 但是,从调查的各类商业业态看,社区商业发展的?发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主?军,但是,这些餐饮主要是不知名的?店,不仅更换频率?,服务质量也不稳定。 在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现,幼?教育正在快速扎根社区,占?达到9%,成为社区商业业态的新成员。此前很多幼?教育品牌会选择区域商业中?地带,但是,随着?育?峰的到来,新兴社区的很多年轻住户已经升级为三?之家。巨?的?童消费市场成为商家掘?的新发?点。可以预测,单独?胎政策落地实施后,幼?教育将迎来更?市场。另外,随着?龄??增加以及消费习惯的改变,社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增?。 此外,社区商业的物业主要来源于?区底商,受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。 菜店覆盖?有待提升 针对社区商业调查发现的问题,北京商报官?微博?向近50万粉丝进?了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调查的微博?友中,42%的?友对??居住社区的农产品市场不够满意,其中超过?半的?友认为社区菜市场距离太远,不能满??常的需求。还有近30%的?友对社区菜市场提供的?果蔬菜品质和价格不满意。 30%的?友不能满?于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的?友。部分?友反映,社区周围的?便利店和夫妻店商品数量有限,更新不及时。 从便利店的发展规律看,每3000?就需要?家便利店。例如东京,有近3700万?,??便利店品牌的总数超过了4万家。北京市的常住??在20**年时就已突破了2000万?,照此计算,北京?少需要6700家便利店。据相关调查显?,北京的便利店还不到2000家,距理想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此,店铺的分布也极不均匀,以7-11官?发布的数据为:..博观而约取,厚积而薄发。——苏轼例,其130多家店铺集中分布在朝阳区、海淀区和东城区,西城区仅有5家,通州区也只有1家,?其他区域则尚未开店。 在调查中我们也发现,在区域中?附近的社区,各类服务设施相对完善,但在部分??区,由于物业设施和交通限制,?些便民业态?法进?。 最近?年,区经济社会发展迅速,单从财政收???讲,,相?年,。但在?速发展的同时,也?临着空间资源紧张的制约,由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题,可以说,空间资源短缺成为未来发展的难题。要突破物理空间资源的瓶颈制约,向地下发展是?条现实出路。 ?、建设地下商业街的可?性 ??保证 在地下商业街的建设??,我们有两??优势:?是路商圈长期以来浓郁的消费氛围,?是原来夜市的繁荣可以部分复制。这两??的经验积累是地下商业街未来形成旺盛??、强消费磁场的保证。 现在的,正在由黄?线向黄?块转变,从东?的出版?厦、饭店,到南?的翠琅?厦、乐业村、交??厦,以及中?区,到西?的索菲特、中环国际、和泰?厦,再到北?的虹桥、国际商城等,连成??。在这种经济发展势下,必然要求相应的消费配套设施的?持,要求原来的、路商圈由线到?全?发展。 ?保证 中央路、北路沿线可作为市的?个重要的?产型商务集聚区,在以后引进和发展总部经济、楼宇经济和现代商务等??具有?定优势,符合发展现代服务业的总体布局,也符合总部型企业选址定位的要求。在这两条线上,有紫峰?厦、?峰?厦,再往北,有饭店、国际商城、出版?厦、南汽、时代超市等重要单位。?地下商业街相邻的模范马路科技研发街,则有14所和,具有发展科技产业的潜?。这?条线都拥有较强的消费能?,为地下商业街的发展注??液。 ?、地下商业街的定位思考 (?)要与纵横交错的交通系统紧密相连 地下商业街成本?昂,空间仍然受到严格限制,它之所以能够存在,其优势就在于它与地?只隔?级台阶,不会给居民和游客带来距离感。畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。它???可以聚集客流,另????便了消费者的?活、购物、旅游等。例如加拿?多伦多的地下商城,各种通道密如蛛?并呈辐射状,延伸到地上的许多饭店、公寓、银?、商场、写楼和?型停车场。地下商业街离湖、新街?、中央门汽车站和?车站都?常近,要充分发挥这?优势。 地下空间除了商业功能之外,还应该兼有??通道的功能,即?车?体分流,把地?的?部分??分流到地下。“停车难”是城市交通的?益突出的问题,可以考虑修建地下停车场。地下停车场容量?、?地少,布局合理,接近服务对象,特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中?,有助于减轻城市中?区的交通压?,提?了地铁的利?率,?减轻了汽车造成的公害,上海?民?场地下停车场就是?个成功范例。地下停车场如果能成为和两个?向的?流进?主城区的缓冲地带——在或地区以?驾车为主的交通形式,?在主城核?区以公交系统为主要交通形式,那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。 (?)地下商业街与地上要构成完整的体验环境 地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类:?类是地下商城与地上商城相结合,可以创造更?的商机,共享彼此的客流,得到双赢的局?。例如在新街?地区,新百、?洋与地下商城都是消费场所,功能互补,在地上逛街购物,在地下吃饭休息。另?类是地下商城开发与城市景观建设的结合。近年来随着?们对城市环境、城市景观的重视,国内外均出现了?种新型的开发形式,即地上是城市绿地或休闲?场等市民公共活动设施,地下部分则进?商业性开发。例如俄罗斯?型地下商城马涅什购物中?就是建在马涅什?场的地下。我们地下商业街要做?,就要充分发挥路?场与湖公园的吸引?。 (三)确定合理的经营项? 通过提供合理的经营项?来满?顾客的各种需求,以提?竞争?。例如加拿?蒙特利尔市的地下商城,其建筑?积达91万平??,每天通??数超过50万,。在这个地下城?,如果?们不愿?出去的话,可以在142家中任何?家饭馆或酒店??餐、饮酒,在1024个商店?购买所需商品,在24家电影院和4家剧院?观看电影或看戏;地下城?还开办有26个银??点,?们还可以参观2个?型展览和2个艺术长廊。 (四)体现?化特点 要努?为市民与游客营造?种既适宜购物,?适宜休闲和?化体验的空间环境,与新街?地区单纯以购物为主的环境有所区别,充分彰显古都的?化特?。加拿?蒙特利尔地下商城所有的长廊?摆有各种花草树?,利?电灯光促其?长,所以尽管地?上?雪纷飞,地下花照样开,树照样长,花草树?间安置各种凳椅供游?、顾客休息。四季分明,夏天炎热、冬天寒冷,:..饭疏食,饮水,曲肱而枕之,乐亦在其中矣。不义而富且贵,于我如浮云。——《论语》?地下商业街环境设计可以参照国外的?些做法。 三、繁荣商圈的路径设计 (?)在发展空间??,建设哑铃型空间结构 路商圈的服务职能不仅局限于城北地区,还是新街?商业中?的有效补充;服务对象也不仅是本市??,还服务于部分外来??。因此,商业中?应当抓住地铁通车和?些?型设施建设的机遇,逐步扩展商业中?规模,转移空间商业街区发展重?,调整商业街区内部空间结构。当前,路商业中?主要沿路、和北路形成“两横?纵”的单核?空间结构,虽然在和的发展带动下有向街区化发展的趋势,但是发展重?仍然偏于西侧北路交叉?附近。在未来的发展中,可结合地下商业街的建设,形成商业中?东部地区围绕门地铁站周围的商业服务新核?,最终形成由商业街联系北路交叉?周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个?型商业核?的哑铃型的商业中?空间结构,?地下商业街正是打造哑铃结构的轴线,因此显得尤为重要。 (?)在商业结构??,加强?化娱乐与现代服务业发展 ?前商圈的结构尚不够完善。?是表现在缺乏?层次专业服务。专业化、?层次的商业?化设施对于完善商业中?功能、调整商业中?结构意义重?。专卖店虽然不少,但服务层次有待提?,与副商业中?的地位不相称。?是?化娱乐业所占?较?。?前基本以商业和餐饮业商家为主体,?约占85%左右,??%,这对发挥商圈的休闲功能较为不利。三是商业设施布局重?仍然偏重于路交叉?附近,?型商业?点主要集中在步?街以西的区域内,东段缺少?型商业?点,并且因为??积的军事?地使得该地段进深很浅,造成了西热东冷的现象,门地铁站的?流集聚优势没有得到利?。?地下商圈的建设,为解决这些难题创造了有利条件。可以预见在不久的将来,东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于?体的城市公共服务中?。 (三)构建交通系统??,加强环形机动交通系统建设 随着商圈的发展,?流必将不断增加,对交通系统提出更?要求,需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清晰的综合交通体系。规划以地铁1号线和5号线为主要对外交通线,这两条线均经过商业中?地区。地铁1号线经过门,地铁5号线经过北路,其路站就位于北路和路、的交叉?,也就是地下商业街的起点),交通极为便利。建议对商圈周边道路进?功能分类,并对以交通功能为主的道路进?改造拓宽,同时结合商圈内部?商业?地的改造和置换,建设相应的停车场地。建议?先拓宽北侧的童家巷和南侧的?云巷,与中央路、、湖北路和云南路共同构成?个闭合的机动交通环,在靠近?侧,结合可改造或置换的?地建设停车场库,这样可以??减轻东端的交通压?。?且以东路段将与已经建成的步?街和丁家桥灯光隧道形成?横?纵两条步?街空间轴,这种?架结构可以为邻近商家创造新的繁荣。这样,再结合地铁1号线和5号线,街区内部街巷整理和停车?点布局,形成内外交通功能鲜明、?车空间界限清晰、停车换乘便捷的商业中?综合交通体系。