房地产估价报告评审标准 完整版.pdf

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..其身正,不令而行;其身不正,虽令不从。——《论语》房地产估价报告评审标准第一条制定目的为提高房地产估价报告以下简称估价报告质量;统一估价报告评审内容、要求和方法;保证估价报告评审结果客观公平;根据国家标准房地产估价规范和有关估价指导意见;结合估价报告评审工作实际;制定本标准..第二条适用范围对鉴证性估价报告进行评审;适用本标准..本标准所称鉴证性估价报告;是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用;或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告;包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告:一房地产抵押贷款;二房屋征收补偿;三人民法院拍卖房地产;四房地产税收;五国有建设用地使用权出让;六用房地产作价出资设立公司或者企业;七上市公司关联交易;八投资性房地产公允价值计量..第三条评审方式估价报告评审;采用定量评审与定性评审相结合的方式..第四条定量评审内容估价报告定量评审;采用分项目逐项评分的方式..估价报告定量评审项目;分为一般项目和特殊项目..一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量;分为4个分项和28个子项详见附件..特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容..其中;房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项:1估价假设和限制条件的特殊要求;2估价原则的特殊要求;3估价结果披露的特殊要求;4估价对象变现能力分析;5相关风险提示;6附件的特殊要求..第五条定量评审得分估价报告定量评审总分的满分为100分..不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分;为各个一般项目的评审得分之和..应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分;按照下列公式换算得出:一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分:..人人好公,则天下太平;人人营私,则天下大乱。——刘鹗估价报告定量评审总得分=————————————————————×100100+特殊项目的满分第六条各评审子项的评审得分被评审的估价报告存在本标准列举的问题的;从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值..扣分值有一定范围的;根据问题的轻重程度予以扣分..每个评审子项的评审得分;为该评审子项的标准分减去其扣分值之和..该评审子项的扣分值之和超过其标准分的;仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止..第七条测算过程评审估价测算过程的评审得分按照下列方式确定:一根据估价对象和当地房地产市场状况;只能选用一种估价方法估价的;该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分..二根据估价对象和当地房地产市场状况;应当选用两种以上估价方法估价的;先分别评定各种估价方法测算过程的得分;然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分..理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的;该估价方法测算过程的评审得分为零分..第八条创新特色加分鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告..估价报告在严于房地产估价规范、相应估价指导意见以及本标准的要求且不与其有关内涵相抵触的前提下;有创新或者有特色的;应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分..其中;创新或者特色很突出的;加20~30分;较突出的;加10~20分;有一定创新或者特色的;加5~10分..给予估价报告创新或者特色加分的;应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处..第九条定性评审内容估价报告定性评审;采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式..对于有不合格内容的估价报告;仍然应当进行全面的定量评审;尽量指出估价报告存在的问题;以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题;帮助其提高估价报告质量..在进行全面的定量评审中;不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分..第十条重要内容缺失的不合格估价报告应当包含下列内容;缺少下列内容之一的;估价报告为不合格::..其身正,不令而行;其身不正,虽令不从。——《论语》一致估价委托人函;二注册房地产估价师声明;三估价假设和限制条件;四附件..估价结果报告应当包含下列内容;缺少下列内容之一的;估价报告为不合格:一估价委托人;二估价机构;三估价目的;四估价对象;五估价时点;六价值类型;七估价依据;八估价原则;九估价方法;十估价结果;十一估价人员..估价技术报告应当包含下列内容;缺少下列内容之一的;估价报告为不合格:一估价对象实物状况描述与分析;二估价对象权益状况描述与分析;三估价对象区位状况描述与分析;四市场背景描述与分析;五估价对象最高最佳利用分析根据估价目的;应当评估估价对象现状价值的除外;六估价方法适用性分析;七估价测算过程;八估价结果确定..特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的;估价报告为不合格..第十一条有重大技术问题的不合格估价报告有下列重大估价技术问题之一的;估价报告为不合格:一随意编造对估价结果有直接影响的估价假设并据此进行估价的;:..乐民之乐者,民亦乐其乐;忧民之忧者,民亦忧其忧。——《孟子》二估价目的表述严重错误或者未对应相应行为的;三根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定;估价对象有虚构、遗漏;编造估价对象状况的;四估价时点确定错误;与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的;五价值类型选择或者价值内涵、定义表述严重错误的;六估价依据严重错误;未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见;估价依据运用严重错误;在估价中完全未体现估价依据要求的;七理论上适用的估价方法未选用且未说明理由;估价方法错误;估价方法选用错误;估价方法运用包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误的;八虚构、编造估价基础数据、重要估价参数或者可比实例的;九估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致;包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致;估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的..第十二条估价报告有下列情形之一的;估价报告为不合格:一致估价委托人函上无房地产估价机构盖公章的;二注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签名的;三估价报告出具日期致估价委托人函上的落款日期不在房地产估价机构资质有效期内的;四根据房地产估价机构管理办法;估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构资质等级许可业务范围的..第十三条其他不合格情形估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形;但在评审中发现存在下列情形之一的;估价报告应当不合格:一房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系;或者与估价对象有利益关系的;二估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力的但有重要专业帮助并在估价报告中说明的除外;三被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致的;四估价结果不合理偏高或者偏低的..第十四条评审结论估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成..没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的;有创新或者特色加:..太上有立德,其次有立功,其次有立言,虽久不废,此谓不朽。——《左传》分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的;以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告;为评审不合格..前款以外的估价报告;为评审合格..其中;90分以上的;为一等报告;80分以上、不足90分的;为二等报告;70分以上、不足80分的;为三等报告;60分以上、不足70分的;为四等报告..评审意见应当说明估价报告是否合格;并指出估价报告存在的主要问题..第十五条参照执行对非鉴证性估价报告进行评审;参照本标准执行..第十六条解释权本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释..第十七条施行日期本标准自发布之日起施行..附件:房地产估价报告定量评审标准:..操千曲尔后晓声,观千剑尔后识器。——刘勰附件:房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般项目评审标准表1-1市场法评审标准表1-2收益法评审标准表1-3-1成本法房地评审标准表1-3-2成本法建筑物评审标准表1-3-3成本法土地评审标准表1-4-1假设开发法动态分析法评审标准表1-4-2假设开发法静态分析法评审标准表1-5基准地价修正法评审标准表2房地产抵押估价特殊项目评审标准:..吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》表1房地产估价报告一般项目评审标准评标审序评审子项评审标准准扣分项目分值及说明分号分项1基本要素包括:估价报告名称、估价项目名称、估价委封面要素齐全;表述准托人名称或者姓名、估价机构名称、注册房地产估价师姓11或者扉页确、简洁..名、估价作业日期、估价报告编号..每缺少一项;..2表述不准确、不简洁的;..1基本内容包括:标题目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件..每缺少一项;..2估价结果报告二级标题缺少或者不全的;..内容完整;前后文2目录13估价技术报告二级标题缺少或者不全的;..字、页码一致..4目录中的文字与正文中的文字不一致的;..5未标注页码或者页码前后不一致的;..一、注:仅向估价委托人提供估价结果报告的;存档的估价技术封报告中应当有单独的目录..面1基本内容包括:标题致估价委托人函、估价委托人名称、或者姓名、估价目的、估价对象名称、坐落、范围、规模、目用途、权属、估价时点、价值类型名称、估价结果、估价录、机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签字、落致内容完整;前后内款日期..其中;无房地产估价机构盖章的;属于不合格内容;致估价函3容一致;表述准5其余的每缺少一项;扣1分..委托人函、确、简洁..2表述不准确、不简洁的;扣1分..声3估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致明的;属于不合格内容..、假4落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的;属于不设合格内容..和限1声明内容不完整或者不恰当的;扣1分..制2未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘条日期的;扣1分..件3未说明是否有重要专业帮助的;有重要专业帮助未说明帮︵注册房地产内容完整、规范;43助者的姓名和内容的;应当有重要专业帮助而没有重要专15估价师声明针对性强..业帮助的;扣1~2分..分︶4内容上与估价假设和限制条件混淆的;扣1分..5未注明注册房地产估价师姓名、注册号的;扣1分..6无两名以上注册房地产估价师签字的;属于不合格内容..1基本内容包括:本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件..缺少相关内容的;扣2分..2未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素;或者虽然假设和限制条件披露但未就其对估价结果的影响进行说明的;扣4分..估价假设和5必要、合理、有依53估价假设未按照“必要、合理、有依据”要求说明的;扣限制条件据、针对性强..1~3分..4估价假设针对性不强的;扣1~2分..5随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的;属于不合格内容..:..饭疏食,饮水,曲肱而枕之,乐亦在其中矣。不义而富且贵,于我如浮云。——《论语》基本信息包括:估价委托人的名称或者姓名..缺少的;扣16估价委托人基本信息完整..1分..基本信息包括:房地产估价机构的名称、法定代表人或者7估价机构基本信息完整..1执行合伙人姓名、住所、资质等级、资质证书编号..每缺少一项;..1估价目的表述不明确或者不具体的;扣1分..表述明确、具体、2估价目的表述不规范的;扣1分..8估价目的2规范..3估价目的表述错误或者未对应其经济行为的;属于不合格内容..1估价对象范围土地、房屋、构筑物、树木等;包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的;应说明界定不清楚的;扣1~2分..2估价对象基本状况包括:名称、坐落、规模、用途、权属等..描述不全面、不准确的;扣1~2分..估价对象范围界3土地基本状况中还应当包括:四至、土地使用期限、开9估价对象定清楚;基本状况5发程度..每缺少一项;扣1分..描述全面、准确..4建筑物基本状况中还应包括:建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况..每缺少一项;扣1分..5根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的;估价对象界定不清或者有严重错误的;虚二构、编造估价对象状况的;属于不合格内容..、1估价时点确定依据不足;或者未简要说明理由的;;确定理分..价10估价时点1结由简要明确..2估价时点确定错误;与估价目的不适应或者与有关规定不果同且未充分说明理由;属于不合格内容..报1价值类型未明确或者不正确的;扣2分..告价值类型明确;价2价值内涵或者定义表述不准确的;~1分..︵11价值类型值内涵或者定义33价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误;属于25准确..分不合格内容..︶1必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的;~1分..2法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的;..依据完整、合法有3所列的估价依据已过时或者失效的;~1分..12估价依据2效..4滥列估价依据的;~1分..5估价依据严重错误的;未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的;估价依据运用严重错误的;在估价中完全未体现估价依据的要求的;属于不合格内容..1列明本次估价应当遵循的估价原则..每缺少一项;、准确;分..13估价原则1具有针对性..2所列估价原则无简要定义的;..3所列估价原则缺乏针对性的;..1理论上适用的估价方法未选用;虽然说明了理由;但理由不够充分的;扣1~2分..选用的估价方法2估价方法定义不准确的;~1分..14估价方法正确;方法定义简33估价方法选用错误的;理论上适用的估价方法未选用且未明、准确..;充分说明理由的属于不合格内容..4与估价技术报告中估价方法选用不一致的;属于不合格内容..:..士不可以不弘毅,任重而道远。仁以为己任,不亦重乎?死而后已,不亦远乎?——《论语》1估价结果包括币种、总价及其大写、单价及其单位;仅表述总价或者单价的;应说明理由表述不完整的;~1分..完整清晰;前后一15估价结果32估价结果内涵是否与估价假设和限制条件一致;例如是否致..扣除土地出让金、相关费用及税金等不清晰的;扣1分..3估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的;估价结果不合理偏高或者偏低的;属于不合格内容..1未写明执行估价的注册房地产估价师至少两名以上的姓基本信息完整;角名、注册号;无签字的;扣1分..16估价人员1色明确..2有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称;无签字的;..估价作业表述正确;时间合1表述不正确的;扣1分..171日期理..2时间上难以保证按质完成的;..估价报告使表述正确;期限合1表述不正确的;扣1分..181用期限理..2期限确定不合理的;扣1分..1描述内容包括:名称、四至、面积、用途、形状、地形土地实描述内容完整;分实物状况地势、开发程度等..每缺少一项;..析客观;具有针对物描述与2缺少分析的;扣2分..性..状分析三3分析针对性不强的;~1分..况1931描述内容包括:名称、规模、用途、层数、建筑结构、、描建筑物估述描述内容完整;分设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用实物状与析客观;具有针对及维护状况、完损状况等..每缺少一项;..价况描述分性..2缺少分析的;扣2分..技与分析析3分析针对性不强的;~1分..术1土地权益状况描述内容包括:土地所有权状况、土地使报用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊告情况等..每缺少一项;..︵2建筑物权益状况描述内容包括:房屋所有权状况、他项描述内容完整;分50权益状况描权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等..每缺20析客观;具有针对3分述与分析少一项;..性..︶3在建工程权益状况描述内容包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况..4缺少分析的;扣2分..5分析针对性不强的;~1分..:..君子忧道不忧贫。——孔丘1位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所设施的距离、临街路状况、朝向、楼层等;每缺少一项;..2交通状况描述内容包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等;每缺少一项;..描述内容完整;分区位状况描3环境状况描述内容包括:自然环境、人文环境、景观等;21析客观;具有针对3述与分析每缺少一项;..性..4外部配套设施状况描述内容包括:基础设施、公共服务设施;每缺少一项;..5未分析区位状况优劣的;扣1分..6分析针对性不强的;扣1分..1描述内容包括:宏观经济形势和相关政策简况、当地房描述内容完整;分地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况;每缺少一项;市场背景描析客观;定性和定扣1分..223述与分析量相结合;具有针2缺少分析或者分析结论与描述不符的;扣2分..对性..3分析针对性不强;如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的;扣1分..1分析内容包括:合法性、技术可能性、经济可行性、最分析内容完整;具最高最佳高最佳利用方式..每缺少一项;扣1分..23有针对性;结论正3利用分析2分析针对性不强的;扣1~2分..确..3分析结论错误的;扣3分..1分析内容包括:各种估价方法的适用性、估价技术路线..每缺少一项;扣2分..2估价方法选用错误;或者技术路线表述错误的;扣3分..3应选用的估价方法未选用的;扣2分..逐一分析各种估4已选用的估价方法未简述理由的;扣1分..估价方法价方法是否适用..2435理论上适用而运用的客观条件不具备;未充分说明理由适用性分析估价技术路线表的;扣1分..述正确、清晰..6理论上不适用的估价方法未简述理由的;..7技术路线表述不清晰的;~1分..8与估价结果报告中估价方法选用不一致的;属于不合格内容..1按照表1-1~表1-5相应的估价方法评审标准进行评审..估价基础数据来2理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的;该估源依据充分;估价价方法的得分为零分..参数选取客观、合3应当选用两种以上估价方法估价的;先分别评定各种估价估价测算理;理论表述与实方法测算过程的得分;然后以其简单算术平均数为估价测2530过程际应用有说服力;算过程的得分..有必要的分析和4虚构、编造估价基础数据、重要估价参数的;属于不合格过程;计算过程完内容..整、严谨、正确..5估价方法运用严重错误;包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误;属于不合格内容..:..士不可以不弘毅,任重而道远。仁以为己任,不亦重乎?死而后已,不亦远乎?——《论语》1各种估价方法测算结果权重确定不恰当的;扣2分..估价结果确定方估价结果2未说明权重确定理由或者理由不充分的;扣1分..26式恰当、理由充2确定3估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一分..致的;估价结果不合理偏高或者偏低的;属于不合格内容..1基本资料包括:估价委托书复印件、估价对象位置图、内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权四属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产、估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复附附件资料齐全、完印件..每缺少一项且未充分说明客观原因;或者每有一项出27附件5整、真实..差错的;扣1分..件2估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难及以反映估价对象状况的;扣1~3分..外3有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业意在见复印件的;扣1分..质1专业术语不规范或者前后表述不一致的;扣1~2分..量2报告各部分之间描述相互矛盾的;扣1~3分..︵用语用词规范;文3报告各部分之间出现不必要重复的;扣1~2分..10字简洁、通顺、逻4报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的;扣28外在质量5分辑性强;排版、装1~2分..︶订规整..5存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的;扣1~2分..6序号使用不规范或者顺序错误的;扣1~2分..7排版不规整;装订质量粗糙的;扣1~2分..合计100:..不飞则已,一飞冲天;不鸣则已,一鸣惊人。——《韩非子》表1-1市场法评审标准标序评审分项评审标准准扣分项目分值及说明号分数量可比实例不少于3个..2要求1可比实例少于3个的;扣2分..可可比实例来源真实;价格2未说明可比实例的来源、名称、位置;无可比实例外观比真实性2照片的;每项扣1分..内涵清晰..实3可比实例价格内涵说明不清的;扣1~2分..1信息完可比实例必要信息完例24可比实例基本状况描述不完整、不清晰的;扣1~2分..备性备..选5可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的;扣取1~2分..可比性可比实例具有可比性..26虚构、编造可比实例的;属于不合格内容..1未说明交易情况的;扣1分..交易情况说明清晰;修正交易情况2交易情况说明不清晰的;..2的方法明确、方向正确、2修正3修正方法不明确的;~1分..幅度合理..4修正的方向不正确或者幅度不合理的;扣2分..1成交日期表述模糊或者未说明的;扣2~3分..成交日期表述明确;调整2调整方法不明确的;~1分..市场状况3的方法明确、方向正确、33调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的;扣1~3调整幅度合理..分..4修正的方向不正确或者幅度不合理的;扣3分..1缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的;~3比较因素选择恰当;因素分..区位状况说明清晰;权重合理;调2比较因素说明不清晰或者未说明的;~3分..45调整整的方法明确、方向正3因素权重确定不合理的;~3分..确、幅度合理..4调整方法不明确的;扣1~2分..5调整的方向不正确或者幅度不合理的;扣5分..1缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的;~3比较因素选择恰当;因素分..实物状况说明清晰;权重合理;调2比较因素说明不清晰或者未说明的;~3分..55调整整的方法明确、方向正3因素权重确定不合理的;~3分..确、幅度合理..4调整方法不明确的;扣1~2分..5调整的方向不正确或者幅度不合理的;扣5分..比较因素选择恰当;因素1比较因素选择不恰当或者错误的;扣1~3分..权益状况说明清晰;调整的方法明2比较因素说明不清晰或者未说明的;扣1~3分..63调整确、方向正确、幅度合3调整方法不明确的;扣1~2分..理..4调整的方向不正确或者幅度不合理的;扣3分..1公式选用错误的;扣4分..2无计算过程的;扣3分..公式选用正确;计算过程公式选用和3计算过程不清晰、不完整的;扣1~2分..7清晰、完整;权重合理;4计算过程4各个可比实例价格的权重确定不合理的;扣1~4分..计算正确..5计算错误的;扣1~4分..6估价基础数据出现严重错误的;扣4分..8小计30:..非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮表1-2收益法评审标准标序评审分项评审标准准扣分项目分值及说明号分1租金内涵不一致;或者不清晰的;扣2~3分..2租金水平确定无依据;或者依据不充分的;扣2~3分..租金水平确定依据充分;有3租金水平确定缺少必要的过程的;扣2~3租金水平4必要的过程..分..4租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测的;扣2~3分..1未说明有无租约限制的;扣2分..2有租约限制;但未考虑且无理由或者理由不租约限制处理合理;理由充充分的;扣1~2分..出租约限制2分..3考虑了租约限制;但处理方式不正确的;~1分..型对租约进行必要的分析说明有效1租赁面积与租金内涵中的面积不一致的;扣1毛租赁面积与租金内涵中的2分..收租赁面积面积一致;依据充分;确定合22租赁面积确定不正确的;扣2分..确定入理..3可出租面积比率确定依据不充分的;~1分..1未考虑空置率出租率或者租金损失;且未说空置和租空置率出租率和租金损失明理由的;扣2分..2金损失依据充分、确定合理..2空置率出租率或者租金损失依据不充分;确定不合理的;~2分..1经营业态或者生产性质未说明或者不明确经营业态或者生产性质明的;扣3~5分..自确;说明近年经营收入;经2未说明近年经营收入的;扣3~5分..营经营收入10营收入测算过程清楚、完3经营收入测算无过程或者过程不完整的;扣型整;计算正确..3~10分..4经营收入计算错误的;扣3~5分..其他收入项目明确;数据确1未说明其他收入项目的;扣1分..2其他收入1定正确..2其他收入项目及数据确定错误的;扣1分..:..乐民之乐者,民亦乐其乐;忧民之忧者,民亦忧其忧。——《孟子》1运营费用构成不正确、不完整;扣1~3分..2运营费用取值有错误的;扣2~4分..3运营费用运营费用率确定无依据;或者依据不充分的;扣2~4分..费用构成正确、完整;取值4运营费用运营费用率确定缺少必要的过程3运营费用依据充分;测算过程清楚、5的;扣2~4分..完整;计算正确..5按照自营型模式测算;经营利润未扣除的;扣1~2分..6经营利润取值无依据;或者依据不充分的;扣1~2分..7运营费用计算错误的;扣3~5分..4净收益前后一致、计算正确..2计算不正确的;扣2分..1未进行净收益经营收入、运营费用变化趋势分析的;扣2分..变化趋势分析依据充分;结2净收益经营收入、运营费用变化趋势分析5变化趋势分析2论合理..无依据;或者依据不充分的;~1分..3净收益经营收入、运营费用变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致的;扣1~2分..1报酬率或者资本化率确定无过程;或者无依据的;扣2分..2报酬率或者资本化率确定方法不正确的;扣报酬率或者资本化率确定报酬率2分..6方法正确;依据充分;过程完4或者资本化率3报酬率或者资本化率确定过程有错误的;扣整;取值合理..1~2分..4报酬率或者资本化率取值不合理的;扣2分..1收益期限确定错误的;扣2分..收益期限确定正确;依据充7收益期限22收益期限确定未说明依据;或者依据不充分分..的;扣1分..1公式选用错误的;扣4分..2无计算过程的;扣3分..公式选用正确;计算过程清3计算过程不清晰、不完整的;扣1~2分..公式选用和8晰、完整;公式中字母含义44公式中字母含义未说明或者说明不准确的;计算过程明确;计算正确..~1分..5计算错误的;扣1~4分..6估价基础数据出现严重错误的;扣4分..9小计30:..古之立大事者,不惟有超世之才,亦必有坚忍不拔之志。——苏轼表1-3-1成本法房地评审标准标序评审分项评审标准准扣分项目分值及说明号分市场购置1未说明土地取得途径的;扣1分..土地取得途径明确;土地土地取得成本构成完2土地取得成本构成不完整或者不合理的;扣1~3土地征收集体整、合理;取值依据充分..1取得土地分;土地取得成本调43土地取得成本取值依据不充分的;扣1~3分..成本整符合市场情况;土4土地取得成本市场状况调整理由不充分的;扣征收国有地取得税费计算合1~2分..土地上房屋理..5土地取得税费确定不正确的;扣1分..1费用构成内容不完整或者不合理的;扣2分..勘察设计和计费依据充分;费率22费率确定不合理的;扣1分..前期工程费合理..3费率确定依据不充分的;扣1分..1建安工程费单方造价取值无依据现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市建筑安装工程费单方建筑安装工场价格等的;