北京富力城产品线发展模式.pptx

该【北京富力城产品线发展模式 】是由【utuhlwwue61571】上传分享，文档一共【11】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【北京富力城产品线发展模式 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。1
通过旧城改造发展壮大
通过全国扩张做强做大
经营业务扩张
上世纪90年代初，富力正式涉足房地产开发业。1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反映更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。
　广州市中八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售记录
2002年3月，富力地产以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目——北京富力城，从而开始了向全国迈进的步伐。2003年北京富力城开盘首战告捷，仅当年就创下了18亿元的骄人销售佳绩。
然后富力地产在广州拿下珠江新城八个地块，全力进入商用地产领域。并在天津推出天津富力城，进一步向北方市场渗透。
富力2005年上市后，董事长李思廉为富力制定的三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。即加大对商业地产的开发比例，并适当持有。富力的业绩报告显示，商业物业中的写字楼、公寓等项目的销售为集团做出了重大贡献，商业地产为富力带来的好处：1、降低经营风险；2、扩大利润来源；3、巩固和拓展融资平台
富力地产：通过旧城改造发展壮大，从2002年的北京富力城开始全国扩张
2
项目运营速度非常快，富力从项目开工到预售，周期平均只需要１０个月时间，从预售开始一般只有３个月就能完成９０％以上的销售任务。
从开工到完工整个过程间隔只需要１６到１８个月，对于项目资金的回笼，富力基本只需要１年左右时间就能完成。
一体化经营模式：一般房地产企业不会全部负责实施全部的价值链环节，而是会把其中的一部分环节外包给其他专业公司来完成，例如万科。而富力选择的是一体化经营模式，牢牢地掌握了价值链各个环节，通过科学管理各种环节成本，保证集团的盈利水平。
核心优势：通过一体化经营的开发模式、全链条管理各流程环节，实现项目的快速周转和资金回现
一期
二期
三期
四期
2002年2月28日
2003年3月19日
2003年底
2004年7月－2006年10月
2006年10月1日
拿地
12个月
约9个月
约8个月
约27个月
销售额
（共计91亿元）

（完成销售额的21％）

（累计完成55％）
2005年28亿元
2006年14亿元
体量与价格： 各期住宅开发面积比例：3：5：6：1；价格涨幅20～50％
1. 快节奏滚动开发，前期推出量大，项目资金回收快、为后期确保销售信心及财力
前两期间隔仅约9个月，开发量占到53%，资金迅速回笼，为后期提供充足的财力及信心
，物业升值带来客户忠诚度及品牌溢价
以北京富力城为例：以快节奏开发实现资金快速回笼，较早收回开发成本，并奠定了客户的信心与升值预期
富力城
富力又一城
富力·金禧花园
富力丹麦小镇
富力十号
富力·爱丁堡
富力·盛悦居
富力湾
富力新城
富力桃园
三个旗舰大盘
三个别墅项目
四个城市住宅项目
北京富力城作为富力全国扩张的首发项目，其巨大的成功使其成为富力地产开发综合体地产项目的“典范”、富力城系项目模式复制的源泉
各类项目开发经验丰富，城系大盘已形成可复制的开发战略和模式
5
商业街
写字楼
四期
三期
二期
一期
会所
幼儿园
中小学
商业
商业
商业
富力万丽酒店
购物中心
教育：幼儿园、小学、中学各一所
会所：三个会所，，
商业：5万平，“星光大道”商街
写字楼：两栋23层、11万平，甲级写字楼“双子座”
商业综合体：1栋购物中心、1栋办公楼及一栋五星级北京富力万丽酒店
富力城是一座涵盖住宅、商业、办公、酒店、教育的全能配套自我循环的微缩城市，其教育、商业、办公、会所等各种配套十分齐全，且推出次序较为合理和及时。
北京富力城
城系大盘以造城为开发理念，最终打造成为一个拥有全能配套、可自我循环的微缩城市
26万平米的中央公园
生态农业观光园
风情商业街
学校
43套联排
8栋18层高板
4栋11层洋房
4栋11层洋房，中间是联排样板间
8栋26层高层板楼，6栋2个单元，2栋1个单元
和园路
大香线
普池河
规划路，尚未建设
体育公园
配套建设规划：
整个规划拟规划建：各类办公配套、高端商业配套以及休闲娱乐设施等。总部办公、科研办公等高档写字楼，五星级酒店、大型购物中心、SOHO公寓、数字主题商业街和休闲岛等。 富力新城规划建设：教育配套、基础设施配套等。风情商业街、幼儿园、九年制学校、示范高中、图书馆、体育会所、文化艺术馆，医疗中心等
政府规划打造26万平米的中央公园
富力新城规划拥有完善配套设施规划，在未来将成为一座可自我循环的微城市
7
2003年3月19日
2003年底
2004年7月－2006年10月
2006年10月1日
11栋高层塔楼
建面：25万㎡,2232户
50-115平，一居、小两居、小三居
20栋高层
建面：39万㎡，约2600户
70-115大户型和小三居
46栋小高层
建面：48万㎡,约2700户
80-158，南向两居与大面积三居
1栋高层公寓
12栋多层花园洋房
12栋独栋别墅
建面：8万㎡,约330户
17万平米西班牙风情园林
精致型“江南秀水风格”
千米龙型水系水景园林
22000平米联华超市
“星光大道”商街首期4万㎡
“星光大道”商街后期1万㎡
德语双语幼儿园
北工大附中新址、芳草地小学
一期：住宅＋大型园林＋基本商业
二期：住宅＋大型园林＋会所＋高级商业＋教育＋办公
三期：住宅＋特色园林＋高级商业＋教育
四期：高档住宅＋高级商业＋酒店
一期
二期
三期
四期
1栋五星级酒店7万平
写字楼面积5万平
购物中心面积17万平
两栋写字楼“双子座：
：住宅、配套、办公、商业合理时机推出的同时有机配比，形成良性互动
在居住氛围足够时推出商业、办公、教育，在居住办公商业成熟时推出酒店、大型购物中心
2. 产品主义：逐期精品升级，完善配套，大力提升产品的性价比、附加价值
物业：从高密度的塔楼到板楼、到高端物业低密度的多层花园洋房、独栋别墅
出色园林+高级会所+完善教育配设+特色商业街：完善的配套提升产品的附加价值
【配套建设】配套跟随住宅产品及时跟进，提升产品附加值，并利用住宅人气支撑商业的发展，形成持续的推动力
产品推出内容与顺序全景
北京富力又一城
年份
2006年
2007年
2008-2009年
2010年
2011年前期
2011年底－2012年
主力户型
150-160平米三居
二期：80-150二三居
三期：88平两居
163、169三居四居
46、47平方米一居和88、89平方米两居
85-89 平米两居，
147㎡—154㎡三居
88-90平米两居
153-163平米双主卧朝南三居、200平米轩阔四居
40-56平零居
94平两居
126平三居
城市陌生区域，改善户型先期启动
随着区域成熟，开发紧凑型小户型产品
受市场变化影响，主打刚需产品
刚需产品加少量改善的大户型产品
受政策影响，以紧凑型小户型产品为主
市场转好，同时区域发展成熟，同时开发紧凑型与改善型产品
首期根据区域陌生度状况，以改善产品启动，后期随着区域成熟度和配套的完善，刚需和改善产品并存，并根据市场波动状况，及时调整成刚需和改善产品的比例
【产品推出策略】随市场波动灵活调整，一般无特定规律可循，前期以走现金流为主，后期视市场情况逐渐升级实现溢价
规模：㎡，㎡指标：，绿化率30%
建筑风格：北欧风情住区
物业形式：多栋高层板楼、花园洋房组成，规划约1700户
户型面积：户型面积包括77-130㎡的二居、三居和四居。
规模：占地约15万㎡，总建面约27万㎡
指标：，绿化率高达40%
建筑风格：丹麦风格别墅区
物业形式：联排别墅、高层板楼和花园洋房组成，规划约2200户。
户型面积：联排别墅面积为200㎡左右，住宅户型面积为87-145㎡的二居、三居和四居
花香盛景：
香山郡：
富力新城首期拿地1000亩，计划2012年开工464亩，总建面约74万㎡。业态涵盖低密生态住宅、小高层、高层住宅以及商业配套等。
香山郡
花香盛景
9
富力新城，首期主推高层，辅助以部分联排和洋房产品
10
首层
二层
三层
富力新城联排户型：边户220平米
无地下室设计，但较之富力以前产品品质有较大的提高
赠送两个超大露台，实用性较强，且露台开窗可为楼梯采光
三层大主卧设计，充分体验尊贵感受
但联排规划较整齐，无变化的美感
露台赠送
露台赠送
客厅挑空
露台赠送
露台赠送
【低密户型分析】设计在舒适度上有所提升，但别墅风情化、精致化不强