云南某公司对丽江旅游地产某项目可行性调研的初步报告.doc

云南XXXX公司对项目可行性调研的初步报告
一、丽江旅游市场(需求)状况、特点及发展趋势
(一)、总体状况
旅游业(含酒店业)是丽江经济社会发展的支柱产业,据丽江市旅游局统计,,%。其中,,%;,%(其中:,增长189%;,增长53%;,增长42%)根据丽江旅游发展规划,2010年,国内外游客要达到740万人次,其中海外游客要达到60万人次。
在旅游旺季(每年2月—10月),淡季(每年11月—次年1月)每天停留在丽江的游客人数约6000人左右。。
(二)市场(需求)的主要特点
1、旅游者95%是随各类团队而来,这一特点非常明显和重要。旅游方式目前也以“观光型”为主流和常态。这一群体以国内游客为主,由旅行社安排,市场需求的自主表现较弱,共性显著。
因目前丽江旅游实行“一卡通”统一平台结算(旅游团队先付费后入住),规定团队只能选住挂星酒店(主要又是三星),由于团队客人在住宿方面的支出有限,旅行社还要向“一卡通”管理机构缴费(住店付费金额的1%),因此,这个市场是一个量大、利薄而利益均沾、无个性的市场。
2、会议需求后来居上,升温迅速。
“会议+观光游览+休闲度假”的需求在“东巴艺术节”、“联合国教科文组织亚太区文化遗产管理年会”、“雪山音乐节”、张艺谋“印象丽江”等会议和文化活动的推动下升温迅速。
沿海城市政府、企业在丽江召开的会议明显要更多一些。因是公款消费,会议团比普通团人均费用高出50%—100%,旅行社推广积极,但旅行社反映,现有三、四星级酒店难以满足会议(尤其是250人以上中、大型会议)的需求。
3、游客对当地民族文化、民风民俗的体验需求普遍而明确。
由于丽江旅游资源中自然资源与人文资源密不可分,游客对民族文化的体验需求中有一项重要内容,即是居住民居的体验(旅行社反映有团队明确提出住民居的要求,甚至有参加过旅行社之后自己又以散客形式再到丽江小住民居客栈寻求体验的游客)。这部分游客对酒店产品和服务有特色化要求,住留时间也相对较长。其中一部分会选择具有民族文化氛围的民居客栈;一部分会选择高星级民居式酒店。
有明确的体验、休闲度假、探险科考、修学创作目的游客一般都不选择普通星级酒店。
4、由于丽江在全国旅游目的地中名声远扬,当地政府各部门和企事业单位主办各类活动、接待安排省内外相关对口单位的客源市场非常可观,不可忽视。
政府各部门主办活动、接待对口单位时都是公款消费,攀比之风盛行,比企业更不计较费用的支出。政府主办活动和接待趋向高档化,并形成了一个稳定(政府部门多与高星级酒店订有协议)而高层次的特殊市场需求。
5、就整体而言,丽江经济社会发展水平有限,影响力、辐射力有限,除了游客以外,缺乏像中心城市那样的大量的办公事私事、商务活动、探亲访友、住院看病、交通中转、休闲购物等散客,散客市场很难把握。
6、自驾车游客主要集中在黄金周大假期间,不是常态市场,不宜作为主要客源市场看待。
7、境外游客市场(包含港澳台地区)近年来增长速度极快,年增长幅都在60%—70%的高水平上。这一市场是将来中、高端市场的重要组成部分。
8、对于来自国内沿海城市的游客来说,丽江目前四、五星级酒店的价格实际只相当于客源地三星级酒店的价格,因此,沿海城市游客是丽江四、五星级酒店的主要市场。
(三)市场需求发展趋势
总体而言:市场在扩大的同时更表现为升级。
1、高端游客和会议团会有大的增长(丽江机场完成扩建后,年游客吞吐能力将从现在的100万人次/年提高到400—500万人次/年,这种趋势会更突出)。
2、对民族文化、民风民俗的体验需求增强,市场对产品的地域文化特点越来越有感觉、有要求。(民居式酒店入住率高于普通酒店,民族文化景点、东巴博物馆等文化场馆参观人数增加明显)高端客人
、休闲度假客人中更有此需求。
3、政府调整旅游产品结构,从政策引导和行政干预等方面力促丽江旅游从观光型向观光和休闲度假相结合方向发展,政府的政策措施在一定程度上反过来引导、刺激中高端市场需求的发展,同时抑制中低端市场,总体上拔高市场需求的层次。
4、大丽铁路(2008年建成通车)、大理至丽江高速公路和攀枝花到丽江高速公路通车后(2010年),游客市场会扩大,但会多是中低端市场需求,在一定程度上会给二、三星级酒店带来机会,但需求升级趋势不会改变。
5、随着大香格里拉旅游环线的形成(大理—丽江—迪庆—稻城—亚丁—泸沽湖—丽江),随着丽江周边景区、景点的开发(虎跳峡徒步、石鼓、