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华贸中心商务公寓营销推广建议
东方博文广告2003年7月
案前
各位领导朋友大家好，很高兴今天在此我们大家关于商务公寓推广进行相互探讨，东方博文以站在市场的观点，诠释我们的见解和主张，其中的不足和片面望大家谅解！
现状与问题
市场环境分析
行业环境分析
CBD商务公寓分析
01.
核心价值
04.
本案分析
背景分析
产品分析
02.
定位
05.
SWOT分析
03.
核心问题
06.
目录
CONTENTS
商住公寓的背景和趋势
商住公寓自94年出现以来，一直是房地产市场最活跃的物种之一功能上的多元化、投资回报率高、都是产品得到市场认可的主要特征
01
老商住公寓：优越的地理位置导致纯居住公寓的变形体，但规划设计上存在办公功能上许多方面问题（如阳光100本身的户性、格局都不适合办公）
02
SOHO：家庭办公商住概念，也是提倡住和商统一的形式，但设施和公共空间的局限性也不能成为理想的商务环境
03
商务公寓：商住公寓的升级版本，区别于以往类型产品商务公寓更提倡的是商而不是住，从功能上看更接近于写字楼而不是公寓
04
现状与问题 (北京楼市的投资情况）
在研究商务公寓之前让我们来认识一下北京楼市的投资情况，让我们更深层次的理解商务公寓的热销的背景环境
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投资回报的效率：投资回报率 需要的时间成本 通过租赁实现投资的条件：租赁价格 放租时间
1
北京楼市的投资状况
二手市场基本有价无市，无法实现投资回报
投资回报主要通过租赁来实现
北京住宅的投资现状
普通住宅的投资价值很低，因为投资效率不高，很多时候都不能满租（理想状态下，租赁要经过15年以上才能回本）
有投资价值的物业主要集中在CBD，资金门槛高，总价高，风险高，不适合小户投资
普通房产适合放租的时间长短一般在10年左右，之后租金会大幅下降。此时放盘的合理价格最多在原价的60%
所以，一般住宅的理想投资回报率最多6%/年
北京写字楼的状况
贵族消费，单价高，总价高，面积大，企业投资不能按揭
甲级写字楼大多以租为主，而且价格居高不下（平均价格在30美金），一般企业连付租金都成问题
乙级以下写字楼总体量少，环境很差，不符合现代商务的需求
由于北京房地产开发成本高，导致在未来市场上乙级写字楼的整体供应量少
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