昆山写字楼调研.ppt

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CONTENTS
目录
壹
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贰
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写字楼分类阐述
甲级：从综合品质角度出发评定写字楼的等级；
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流
行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中
国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业
(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写
字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星
级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
1：写字楼“甲级”、“五A” 市场上评定方式。
01
“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针
对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能
化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准 ，包
括（品牌、位置、客户层次、服务品质、硬件设施。）
5A：是从硬件配置角度评定 ；
02
二、在售写字楼分布情况
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周市镇区域
1：中邦MOHO
玉山镇区域
2：晶砖大厦
3：东方曼哈顿
4：嘉裕广场
5：尚东国际
6：万廷晶品
7：新江南商务广场
8：新鼎岸商务广场
9：现代广场
10：联邦国际
花桥区域
11：亚太广场
12：中茵花桥国际
13：永泰国际大厦
标注：红色为带投资回报的写字楼
玉山镇区域
花桥区域
周市镇区域
写字楼目前主要所在区域是玉山镇内，楼盘所在位置集中于城东开发区与铁南区域及花桥区域为主。
三、个案分析
项目名称
亚太广场
地理位置
花桥国际商务城江苏国际商务大厦（兆丰路8号）
开发商
江苏美乐地房地产开发有限公司
物业形态
商铺, 写字楼
商铺情况
主力面积：200-300平方米左右，价格：12000-25000元/平方， 现房销售：只剩7套房源， 写字楼：只剩1套。商铺包租1年，写字楼不包租。
面积区间
办公楼面积43-55平方米左右
销售均价
挑高酒店式公寓：13000元/平米  酒店式公寓：9000元/平米  外商铺：7500~20000元/平米  写字楼：8000元/平米  外街商铺：7300~19000元/平米  商铺：7300元/平米
楼盘概述
亚太广场位于上海郊环内，距轨道11号线（在建中）墨玉路站500米，是花桥国际商务城首座5A甲级写字楼。亚太广场是商务城首个集办公、娱乐、商业、会议为一体的标志性综合商务项目，紧临希尔顿五星级酒店、中国国际采购中心、安亭汽车城。亚太广场总建筑面积15万平方米，一期由4层商业群房，22层办公区域组成，08年2月即可交房入住。单位办公面积60-1600平方米，可自由分割组合。9米挑高大堂、户式中央空调，OTIS高速电梯，以甲级5A纯写字楼的专业形象构建商务城黄金地标。特别值得关注的是，商务城为亚太广场的入住企业提供强大政策支持与大额的税收优惠，为企业创造高额利润。
外景图
规划图
个案分析
项目名称
中茵花桥国际
地理位置
绿地大道与徐公桥路交汇处
开发商
江苏中茵置业有限公司
物业形态
写字楼
商铺情况
已售完
面积区间
主打户型50-60平米
销售均价
写字楼：（包租价格)12000~15000元/平米  不包租价格：8500-900元/平米
楼盘概述
“中茵花桥国际商务花园” 项目位于江苏省昆山市花桥镇经济开发区，，，主楼七层，地下一层，结构类型为框架结构桩基筏板基础。是中茵集团斥巨资在江苏花桥国际商务城主导产业集聚区的核心地段打造的集创业办公基地、总部办公基地、商务酒店、白领俱乐部以及高档特色商业中心等为一体的现代服务业示范园。以“融入上海、面向世界、服务江苏”为定位江苏花桥国际商务城，已经迅速崛起为长三角地区现代服务业的重要聚集区。分为包租和不包租两种，包租5年，前3年包租费用抵扣房款，后2年按年返还年回报率8%
外景图
外景图
个案分析
项目名称
永泰国际大厦
地理位置
312国道南（曹安路）南侧，外青松公路西侧
开发商
昆山市曹安供销有限公司
物业形态
商铺 写字楼
商铺情况
未销售
面积区间
80平方米
销售均价
8500元/平方米
楼盘概述
永泰大厦位于312国道南（曹安路）南侧，外青松公路西侧，处于花桥国际商务城的核心地段，据上海地铁11号线只有900米，共19层，其中1-5层规划为商业用房，6-19层为办公用房，外形简约大气,全框架自由分割结构. 5年包租，年8%回报，前两年租金放在首付里，后三年每月支付。均价8500元/㎡，花桥财富投资新选择。轻轨11号线正式开通，延伸至花桥工程最终敲定，花桥再次沸腾！2010年，沪宁城际轻轨通车、上海世博会开幕，花桥无缝对接上海财富外溢第一位，成就财富投资新高地。永泰国际广场傲踞国际商务城核心，近靠上海轻轨11号线，全现房19层商务地标，更好的办公环境，更低的商务成本，更安全的投资保障，轻松开拓商务新境界
外景图
永泰国际大厦项目统计
投资项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
总价（元）
月租（元）
年租（元）
年回报率
永泰国际大厦

8500
588200
3921
47056
8%
周边某办公楼
100
8700
870000
3800
45600
%
周边某高档住宅
126
7000
882000
1800
21600
%
【写字楼已建分布】
现有写字楼主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，未来发展空间有限
昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区及铁南片区
昆山商业地产现状
昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计的常住人口已经达到158万（仅中国台湾地区人士就达6万），商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式—shoppingmall大举进入中国的今天，昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式—街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来，虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足，而且由于处在郊区，老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程，所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势。
昆山商业地产现状
昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计的常住人口已经达到158万（仅中国台湾地区人士就达6万），商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式—shoppingmall大举进入中国的今天，昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式—街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来，虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足，而且由于处在郊区，老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程，所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势。