办公楼物业房屋建筑和设备设施日常运行管理维护方案.docx

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1、工程设施设备维护要求

（1）建立健全各项物业服务制度，明确各种岗位工作标准，并 制定具体的落实措施；
（2）设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序，机房内严禁吸烟、 饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内；
（3）落实设备安全运行岗位责任制，分工明确，定期巡检和维 护保养设备，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，并按规 定记录设备运行状况；
（4）物业人员和专业技术人员持有效操作证上岗，着装规范， 佩戴标志明显，服务规范，作风严谨；
（5）严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受采购人 管理，接受采购人和使用单位对物业服务报修、求助、建议，问询、 质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和 记录，工作态度积极；
（6）落实设备管理服务规范，兑现设备维修服务承诺，接报修20 分钟内赶到现场维修。在设备维修过程中，设备小修控制在2小时 以内完成，同时不得有人为因素造成的返修。要保证维修质量，减 少返修，并有回访记录；
（7）制定和完善各类设备系统突发事件应急处置预案；
（8）维修过程中尽量不影响采购人办公，维修结束时清理维修 现 场；
（9）定期检测检修房屋及设备设施的易损与重要部位；
（10）—般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采取 应急措施，应急措施得当有效。
（11）做好相关巡查记录，设施设备出现故障时能够随喊随到， 及时排除（含晚间、节假日）；
（12）确保零修合格率达1%，急修及时率达95%以上。

（1）主管1人、锅炉工2人、空调工2人、数据中心电力工 程师2人，高低压及维修电工3人、综合维修工2人、水暖工1人; 负责设 备及水电日常保养、维护，处理物业区各类报修。
（2）品德良好，身体健康，工作态度端正，责任心强，无不良 记录；
（3）接受过专业训练，业务熟练；
（4）维修人员年龄在55周岁以下，具有有关岗位相关资格从 业证书，业务熟练，能胜任本职工作。

（1）负责相关设施的日常维护和保养，保证水、电的正常供应， 电梯、空调等设备设施的正常运行；
（2）对泵房、消防系统、电梯、空调机组的正常运行进行日常 巡查、值守，并积极配合相关部门对其的年检工作；
（3）负责建筑物及浙商银行股份有限公司xxxx分行内各处设备 的零星维护等；
（4）完成采购人交办的其它工作。

（1）建立健全设备物业管理制度，明确各种岗位工作标准，并
制定具体的落实措施和考核办法。
（2）设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建 立设备台帐，登记详细，帐物相符。
（3）设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、 饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。
（4）落实设备安全运行、岗位责任制；分工明确，定期巡检和 维护保养设备，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，并按规 定记录设备运行状况。配电机房及消控系统等重要部位应提供每天 24小时技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。
（5）严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受浙商银 行股份有限公司xxxx分行对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记 录。有用户投诉和服务要求时，应在10- 15分钟时间内向相关部 门发出工作通知单。
（6）每月公开一次物业人员考核考勤情况，并提供给浙商银行 股份有限公司xxxx分行备案；每季度末20日前向浙商银行股份有 限公司xxxx分行提供人员编制及有关档案材料。技术人员必须持证 上岗，着装规范，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨。全体员工在 管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌， 热情周到。
（7）加强日常工作巡查，及时发现并解决问题，并有检查及问 题处理情况的记录。
（8）每月底向浙商银行股份有限公司xxxx分行提交设备管理服 务运行情况工作报告。
（9）按档案管理的要求，将设备管理服务的有关资料分类管理， 保存完好。
严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使 用，完好率应达到98%以上。
(11 )落实设备管理服务合同，兑现设备维修服务承诺。在设备 维修过程中，设备维修期限为小修为24小时；中修48小时；大修 120小时。要保证维修质量，减少返修，并有回访记录。在接到维修 通知后，应在10分钟内到在现场，维修及时率应保证达到1%。
(12 )出现电梯关人时，接报后3分钟内到现场，10分钟内解 救被困人员。
(13 )保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须提前告知浙商 银行股份有限公司xxxx分行。按照双方签订的物业管理合同的岗位 配置配足员工，不得擅自减少。经抽查，发现员工数减少，且无正当 理由，物业有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时 要求服务物业公司补足规定人数。
(14 )对各类消防、器材每月检查、测试一次，并将检查、测试 的结果书面报浙商银行股份有限公司xxxx分行。
(15 )进一步做好各类设备管理台帐，记录各类维修材料损耗及 流向情况，并定期分析物耗情况。
(16 )积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提 出合理化建议。
(17 )必须保管好浙商银行股份有限公司xxxx分行所有的工程 设备图纸，因服务物业公司原因遗失图纸所造成的损失，由服务物业 公司承担。
(18 )在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控 制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经 浙商银行股份有限公司xxxx分行同意。
（19 ）配合有关部门做好房屋安全工作，制订和完善各类设备系 统突发事件应急处置预案，并定期培训和操演。
（20）确保正常供电供水，遇有计划限停水电，应按规定通知浙 商银行股份有限公司xxxx分行。制订给排水事故应急处理方案。发 生渗水事故，维修人员须在3分钟内抵现场抢修，杜绝大面积跑水、 泛水或长时间停水现象。
（21）贯彻落实浙商银行股份有限公司xxxx分行对会议设备、 景观设施、空调等设备系统的使用意见。设备运行期间应加强巡视， 空调出现运行故障后，相关人员3分钟内抵现场抢修，并做好记录。 做好会前各项技术准备工作，重要会议应指定专人负责，发现问题及 时处置。
（22）负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记 录专业维保单位服务情况，并向浙商银行股份有限公司xxxx分行提 出合理化建议。
（23）及时落实浙商银行股份有限公司xxxx分行要求的其它合 理服务事项。
、维修、养护
服务要求:
（1）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、 检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全、规范，责任人 明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施 设备运行正常。
（2）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复;属于大修范围或者需要更新改造的， 及时编制维修、更新改造计划，向业主提出报告与建议，根据业主的 决定，组织维修或者更新改造。
（3 ）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施; 对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。
（4）电梯24小时正常运行。
（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）路灯、楼道灯完好率不低于98%。
强弱电维护标准
1）按照持证上岗的要求，负责变压器与各楼层电气线路、开关、 用电点及照明等设备的安全运行和维护。
2）妥善保管各类设备的技术资料、维保档案，认真填写维保工 作记录；建立相对完善的设备故障应急处理预案，备有养护和应急处 理的相关工具与材料。
3）专人负责24小时值班，严格遵守安全操作规程，认真填写 值 班记录；加强安全用电与限电的巡视检查，及时制止违反安全用 电与 限电的行为和现象，杜绝事故隐患。
4）定期对电气设施、设备进行检查清扫，发现问题及时维修或 更换，保持设备清洁与状态完好。
服务内容：
（1）负责对浙商银行股份有限公司xxxx分行消防设施、室内外 消防栓、消防泵、管网结合器、发电机及火灾报警等进行管理与维护， 定期检查，保持各系统设施完好；
（2）妥善保管消防设施的工程技术资料与维保档案，认真填写 维保工作记录；备有各类维修、抢修的工具和材料，建立相对完善 的故障应急处理预案，实行责任人制度；
定时巡检制度，做到发现问题及时组织维修。
服务标准：
严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作， 确保整个系统处于良好的状态；
定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通 率及完好率均为1% ；安全出、疏散指示灯火灾时应在维持90分 钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控 制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3%；消防泵每月启动 一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完 好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一 次清洗除尘；
消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的 基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检 查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场;
确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证; 消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾
应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾 演练。

公共照明
公灯，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，宿 舍内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊 灯等 保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保
养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运 行安全正常。
消防
消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运 行 正常。
消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防 器材能随时有效使用。
按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新 或充压。
消防通道畅通。
避雷系统
每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。
弱电系统
电子防盗门，每月巡检不少于2次，闭门器正常维护调节，做 到开关灵活。
供水系统
每周对供水设备检查三次以上。每季对水泵润滑点加油，不 定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二 次供水正常，泵房整洁。
每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符 合 国家生活用水标准。
高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管必须安装 金 属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
水电设施的维修维护
局内供水、供电设施由水电工每周负责检修。
一般电器、管道维修报总务处安排修理，紧急情况可直接 报 水电工修理。
水电工对局内水电设施，定期定责巡检，发现问题及时组 织 安排修理。
提高供电、供水质量，确保无常明灯、不亮灯、失控灯及长 流水、死笼头、死闸阀，使楼宇用水、用电正常化、规范化。
对局内供电、供水设施及线路、管道的完好安全状态每月检 查一次，并建立检修台账。
网络、电信管线设施
供应商等相关专业单位对有关管线设施维修养护时进行必要的 协调和管理，有问题尽快处理，使之保持畅通。

日常维护保养：由设备操作人员按照各项设备的基本操 作要
求，对设备进行清扫、擦拭，对各专业设备运动部件加油，润滑， 检 查各种监测设备技术参数是否正常，紧固松动部件，消除故障隐 患。
定期维护保养：管理处专业工程师在年初针对不同设备制 定维保计划，上报业主批准后，按计划由设备操作人员在工程师指 导下按要求对设备进行局部拆卸，检查情况，更换易损易耗件，排 除隐患，确保设备在下一运行周期内健康运行。
专业外委保养：专业性非常强，需具有相关资质方能进行 维护保养的设备，由管理处工程师对合格供方审查合格后，上报业 主，经业主批准后，按照设备的特点，有针对性的制定委托保养合 同、考核标准及考核办法，由管理处专业设备的分管人员对外委单 位进行监督，考核。对外委单位实行合格供方评审制度，实行全程 式管理，对于不能按合同要求完成委托项目或存在较大质量隐患的 专业单位，立即解除合同，重新评定合格专业维修单位。
维修保养的基本要求。
整齐：设备装置及控制线路完好、整齐。设备附件，运行维护工 具、仪表、材料、备件应摆放整齐。
清洁：设备内外可视部位清洁，无破损，锈斑、尘垢、无漏电、 漏水、漏气，漏现象，工作现场整洁。
润滑：按规定周期检查换油，清洗或更换过滤网，保持油质良好。
安全可靠：设备电气电子操作控制系统灵敏完好，绝缘及接地牢 固符合要求，安全保护性能完好，监控指示仪表准确完好，防护装置 有效，无超压、超温、超负荷工作状态，检修设备工具的监视测量装 置在精度允许范围内。