住宅物业人员配置及岗位职责.docx

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一、人员配备
部门
岗位
定编
备注
办公室
项目经理
1
全面负责该项目日常管理、服务及对
外协调工作
项目副经理
1
协助项目经理工作
客户服务中心
客户服务人员
3
负责客户服务工作、档案管理及收费
工作
设施设备维护部
设施设备维护主管
1
负责项目工程维修管理及客户维修工作
设施设备维护员
5
负责项目内的工程、维修工作
专职电梯维保员
1
专职负责电梯维保工作
秩序维护部
秩序维护主管
1
负责公共秩序维护管理
秩序维护班长
2
负责秩序维护班组的日常工作事务及
值勤
秩序维护员
27
负责公共秩序维护工作
环境绿化维护部
环境绿化维护主管
1
负责项目环境事务管理调度等工作
环境维护员
14
负责公共区域内的清扫保洁工作
绿化维护员
1
负责园林绿化日常养护工作
合计
58
二、各岗位职责说明书
1.
物业项目经理岗位职责
基本资料
职位名
称
物业经理
职位代码
职位类别
管理人员
所属部
门
物业管理部
定员人数
分析时间
工作内容
：在总经理的领导下，全面负责辖区物业管理工作，具体行使管 理、监督、协调、服务的职能，保证工程维护、设备管理、秩序维护、消防 管理、环境管理等服务的持续提供。

序号
具体职责表述
负责程度
1
带头遵守《员工守则》，按照公司制定的物业管理运作方案、标准要 求，全面负责督导小区的客服服务、保洁绿化、秩 序维护、工程维护各部门工作的开展。
全责
2
组织监督实施本项目各项规章制度，包括设备管理与维护、 秩序维护、消防管理、环境管理等制度。
全责
3
负责贯彻、落实各部门岗位职责及各项管理制度的执行情 况，制定工作要求、工作计划，根据项目实际情况建立各 部门相关制度。
全责
4
参与公司建设发展、经营管理的决策，适时组织评估服务 项目的安全风险。
全责
5
主持项目前期介入和承接验收工作。
全责
6
制定服务区域设备管理与维护、秩序维护、消防管理、环 境管理等物业服务方案。
全责
7
全面主持服务区域的设备管理与维护、秩序维护、消防管 理、环境管理等服务工作。
全责
8
适时对服务项目的设备管理与维护、秩序维护、消防管理、环 境管理等服务质量监督检查，评价服务效果、改进服务 质量。
全责
9
对属于责任范围内的突发事件和质量事故进行处理，并做 好处理结果的跟踪，使损失降到最低。
全责
10
负责本部门员工的考核及日常工作安排，保证向业户提供 优质服务；定期对本部门员工进行培训，提高服务水平和 业务素质；定期巡查各岗位员工工作，发现问题及时纠正。
全责
11
建立健全员工档案，合理调配员工工作岗位，协调员工间 的工作关系，加强员工的凝聚力，使工作有序、高效的开 展。
全责
12
协助公司做好项目人员招聘、考核、录用及人员调整工作； 负责建立员工档案。
全责
13
负责受理客户投诉，组织客户意见征询活动，了解客户对 公司各项服务的意见及建议。
全责
14
每月25日前向公司呈报工作总结和工作计划。
全责
15
整理、记录《服务中心工作日志》，对当日发生的情况及处 理方法作详实记录或提出有效建议。
全责
16
做好各种数据报表统计工作，控制成本和易耗品支出。
全责
17
根据实际情况，不定期安排进行业主意见征询和业主回访 工作，做好相关记录和总结分析。
全责
18
搞好社区文化建设，拉近服务中心与业主的关系，负责协 调项目所在地各地方机构的相关事宜。
全责
19
负责业主的装修、施工申请的审批、监督、检查工作。
全责
20
完成上级交办的其他工作。
全责
工作权限：
对所属员工的招聘、录用、续聘、解聘、晋级、降级、奖惩有提议和审核权；
有权对本部门员工工作成绩做出考核；
公司决策的建议权和职责范围内的成本控制权。
工作及关系沟通
直接上级
总经理
直接下属
工程主管、秩序维护主管、环境主管、客服主管
间接下属
物业管理部所有员工
内部沟通关
系
总经理、公司同事
外部沟通关
系
房管局、城管局、环保局、环卫处、辖区派出所、街道办事处
等职能部门
工程部主管岗位职责
基本资料
职位名称
工程部主管
职位代码
职位类别
管理人员
所属部门
物业管理部
定员人数
分析时间
：贯彻执行项目经理的指示，负责工程管理部的全面工作，做好工程 人员的管理和工作安排，保证辖区内所有硬件设施设备的正常运行，以 最低的费用开支保持辖区机电设备的管理。

序号
具体职责表述
负责程度
1
负责组织制定、补充、修订物料调配、设备维护与维修 的各项规章制度，上报总经理审批后监督实施；组织制 定本部门各岗位规范及操作规程，督促检查下属的执行 情况；组织拟定设备管理、操作、维护的各种 程序文件和技术标准。
全责
2
审查设备检修计划及设备年、季、月度保养的周期计划， 并督促、检查、落实；组织制定设备重大维修保养计划 及备件购进计划，并组织实施；审查各专业系
统工作计划，进行统筹安排与人力调配。
全责
3
负责设施设备的安装验收、安全运行管理工作，配合 相关部门对所辖物业及新增项目的接管验收工作。
全责
4
根据公司要求，制定工程管理部预算，监督及控制本 部门的费用开支，以最低的成本保证辖区内各项设备 的正常运行。
全责
5
领导部门员工对业户的装修方案进行审批与装修验 收工作。
全责
6
对于属于工程管理部责任范围的重大投诉案件，安排 人员及时处理；对于突发性的重大事故，及时上报管理 处经理、总经理，同时安排人员处理，将损失降低 到最少。
全责
7
负责协调好供电、给排水、消防及有关单位的关系，与 各单位的联系和接触中应维护和提高公司在社会 上的信誉和良好的形象。
全责
8
挑选和配备下属各专业岗位的管理人员，培养和巩固骨 干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行和装修设施 的完好；对下属人员进行考核、技术指导、业务 培训等，保证向业户提供优质服务。
全责
工作权限：
负责本部门员工工作业绩考核；
对本部门员工的招录、解聘和奖惩有建议权；
负责本部门成本指标的控制。
工作及关系沟通
直接上级项目经理
直接下属
电气维修工、水暖空维修工、电梯工
间接下属
内部沟通关
系
内部员工、各部门主管、物业管理部经理、总经理
外部沟通关 系

基本资料
职位名称
维修技工
职位代码
职位类别
员工
所属部门
工程管理部
定员人数
分析时间
工作内容
：在工程主管的领导下开展工作，对辖区内各类供电设施和供电 线路进行日常检查、维护，准确掌握电力设备运行状况，及时消除隐患；承 担业户用电故障维修业务，确保业户正常用电。

序
号
具体职责表述
负责程度
1
根据公司相关操作规范要求，对辖区内的电气设备、电路 管线等进行检查维修，密切注意各仪表的工作情况，正确 操作各项运行数据并认真填写报表，发现为题及时向工程 主管汇报，确保各种电力设施正常运转，确保用电安全。
全责
2
依照公司的相关制度及工作流程，在约定的时间内上门为 业户提供电力故障的维修服务，快速查处故障原因、排除 故障，认真填写维修单，并协助做好维修后的清洁工作。
全责
3
坚守工作岗位，对于辖区内的电力设备、电路系统的突发
全责
故障，要在最短时间内到达事故地点，及时排除故障，恢 复正常供电，对于自己无法处理的故障，要及时向主管汇 报，并协助主管开展工作，确保故障的及时排除。
4
依据国家相关电力设备运行规范要求和公司相关规定，定 期对电力设备和电路运行的总体状况进行检查评估，形成 评估报告，报工程主管并经上级领导审批，对于老化及可 能存在隐患的设备进行处理，防患于未然。
全责
5
6
7
8
工作权限：
工作及关系沟通
直接上级
工程部主管
直接下属
间接下属
内部沟通关系
工程部主管、部门内同事、其他部门同事
外部沟通关系
业户
秩序维护主管职责
基本资料
职位名称
秩序维护主管
职位代码
职位类别
管理人员
所属部门
秩序维护队
定员人数
分析时间
工作内容
：负责辖区内正常的治安秩序，预防、发现、制止各种违法犯罪
行为，保证业户的人身不受伤害、财务不受损失，生活、工作秩序不受意外干 扰。

序
号
具体职责表述
负责程 度
1
负责实施秩序管理的相关管理制度，包括秩序维护管理制度、辖区 车辆管理制度、消防管理制度、秩序维护人员值班巡查
管理制度，并负责监督相关制度的执行。
全责
2
组织部门人员做好辖区内的秩序维护工作，预防、制止破坏 辖区内公共设施行为，防止盗窃抢劫案件的发生，保护业户 的人身安全。
全责
3
根据物业公司的相关规定和辖区内车辆管理制度，做好辖区 内的机动车辆、摩托车、自行车的分类管理工作，做好停车 场的车位划分、标识及车辆防盗、防破坏工作。
全责
4
组织落实秩序维护人员的消防安全值班巡查，明确防火安全 责任，组织宣传消防知识，负责辖区内公共消防设施和器材 的管理、维修、保养、更新。
全责
5
带领本部门人员协助相关部门做好电梯困人、火灾等紧急情 况处理，做好雷雨、暴雪、台风等恶劣天气环境下的辖区安 全工作。
全责
6
及时与公司内部相关部门沟通联系，调节秩序维护人员、车 场管理人员与业户的关系，加强与当地公安机关的联系。
全责
7
负责本部门日常事务的审批与决策，审核本部门每月物用料 的耗用情况及时处理异常现象，做好秩序维护器材和消防器 材的检查保养工作。
全责
8
加强巡岗，制止和纠正秩序维护人员擅自离岗、迟到、早退 纪律松散等现象，每月审核本部门员工出勤情况，负责本部 门人员增减的申请，抓好本部门人员的培训和学习工作，协
全责
助人事部门做好部门员工的绩效考核。
工作权限：
负责下属员工工作绩效考核；
对下属员工的招录、解聘和奖惩有建议权；
有权对发生在工作职责范围内的事务进行处理。
工作及关系沟通
直接上级
物业经理
直接下属
秩序维护部领班、秩序维护员
间接下属
内部沟通关
系
物业经理、各职能部门、下属员工
外部沟通关 系
业户、公安机关、进出辖区的外部人员
3. 1秩序维护领班职责
基本资料
职位名称
秩序维护领班
职位代码
职位类别
管理人员
所属部门
秩序维护队
定员人数
分析时间
工作内容
：协助秩序维护主管管理辖区内治安事务及秩序维护队伍建设

序
号
具体职责表述
负责程
度
1
熟悉掌握项目建筑结构、设施设备、各岗位设置及周围环境，负 责制定及落实安全管理实施方案及各类安全防范措施，建
立完善的安全管理规章制度。
全责
2
负责定时、不定时通过对讲机或跟踪检查责任区域、各岗位 执勤情况，督导工作，协助处理有关问题。
全责
3
负责上传下达及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况 综合整理，向秩序维护主管汇报，并及时传达给当值秩序维 护员。
全责
4
督导责任区域车辆行驶、停放管理，监督各类消防、安全、 交通等标识的完好。
全责
5
积极配合秩序维护主管做好秩序维护员的人事管理工作；负责 所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员值班、加班，内务 检查、文体活动开展等；负责秩序维护员的考勤监督等，每月底将 所辖秩序维护员当月考勤、工作考核、加班统计表， 各种相关工作质量记录汇总表交秩序维护主管。
全责
6
负责新到秩序维护员的岗前培训及在职岗位培训工作，负责 编制秩序维护员的体能训练计划，具体组织体能训练；确保 质量记录的完整性，并及时存档。
全责
7
8
工作权限：
工作及关系沟通
直接上级
秩序维护主管
直接下属
秩序维护员
间接下属
内部沟通关
系
秩序维护主管、秩序维护员、其他职能部门
外部沟通关
系
业户、公安机关、进入辖区的外部人员