龙岗世贸中心.doc

龙岗世贸中心2002年度总结
概述
龙岗世贸中心是一个73800平米的超大型纯商业项目,坐落在龙岗中心城中心腹地,周边紧邻紫薇花园、碧湖花园、新亚洲花园等大型住宅区。作为一个新兴的城区,好的市政规划和配套为商业发展提供了广阔的空间,但开发初期人流稀疏的现状也提出了很大的挑战,如何将一个商业处女地包装和建成为一个未来的商业、金融繁荣区,是我们工作的重点和方向。
操盘过程简述
市场分析
龙岗中心城商业服务业的严重滞后,当时的商业主要以临街商铺为主,规模小,行业分布不均;商业较集中的老城区,又由于规划早,各种配套设施落后,土地的稀有性及规划的制约性等,缺乏长远发展的空间。在这样一种情况下,中原开始了龙岗世贸中心的策划工作,并看到以下两点:
旧城区向新城区发展,新的商业圈正在形成
中、低档商场向大型,专业化高档商场发展
项目定位
产品业态定位
居于市场分析得出的以上两点,以及项目规模宏大、规划超前的自身素质。我们将项目的产品业态定位为:龙岗最高档的集购物、休闲、娱乐、美食为一身,融超市、百货商场、主题专业店为一体的大型商城,作为全新Shopping Mall登陆深圳龙岗,充分发挥一家商业中心具备多种功能的业态优势。
作为商业的处女地,龙岗中心城缺乏商业气氛,为了能够真正带动整个片区的商业氛围,我们希望能通过引进大型的品牌商家达到这一目的。恰恰在这个时机,作为广东省零售业龙头企业的万佳百货也在看好龙岗中心城的未来发展潜力,通过长时间的谈判终于促成了万佳进驻,达到了部分区域引进大型品牌、实力企业经营管理(万佳);部分区域成立专业的经营管理公司实行统一经营、统一管理、统一形象,形成全新“龙岗世贸百货——万佳”强强联手互动的经营模式。
客户定位
由于龙岗世贸中心所处位置相对关内较偏,且返租期限较短,较难吸引到关内客户购买。因此,将目标客户主要定位在龙岗中心城及周边的龙岗本地区域,经济条件在龙岗为上等、中上、中等水平,有固定职业,稳定收入,寻找稳健投资及资产保值的年轻或中年消费群体,及有一定积蓄的当地及周边区镇居民。
在后面的成交统计中,该项目业主占了70%的比例是公务员,印证了目标客户的定位准确。
项目形象定位
在明确了项目的发展方向和经营模式之后,为项目树立一个鲜明的市场形象尤为重要,个性鲜明的形象,能使项目更加深入人心,特别是能拓宽客户的层面,更多的吸引特区内的投资客户关注。因而在项目操作的中期,我们确定了“龙岗标志性建筑”的形象目标,从开始的“商业1号”宣传口号,到邀请了与龙岗世贸中心这一商业项目形象极为相称的“百万富翁—陈启泰”作为项目的媒体形象代言人,从而在市场上引发了一股强劲的“做百万富翁,到商业1号”的投资热潮,随着陈启泰在报纸、电视上的频频出现,龙岗世贸中心也被客户广为了解。
阶段宣传重点及主题
在龙岗世贸中心的宣传上,我们根据不同销售阶段,通过不同的主题加以了阐述和贯穿。
前期,树立项目形象
公开发售前期,发展商不愿意承担返租的风险,客户没有固定的投资回报。
为吸引目标客户购买,我们只能从规模、品牌、前景规划方面着手宣传。结合“龙岗标志性建筑”的形象定位,从最开始的“龙岗呼唤大商业”到“商业1号,挺进龙岗”“引爆龙岗商业革命”,确立了龙岗世贸中心作为龙岗最大、。接着又提出了“万佳的