WI-WY-022楼宇设备运行管理.doc

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楼宇设备运行管理 修改状态： 1
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目的
规范小区及办公楼设备运行管理，保证各系统处于良好运行状态。
适用范围
小区及办公楼设备运行管理。
职责
值班员负责小区及办公楼设备的运行、监控管理，对分承包方维修保养进行跟踪、监督。
维修工负责小区及办公楼设备的日常维护。
运行维修班长负责按公司设备设施年度维护保养计划、组织实施小区及办公楼设备的维修保养。
管理员负责质量记录归档保管。
管理处主任负责对维修保养工作的有效性进行监督检查。
工作流程
值班制度
值班员必须有高度的工作责任心，熟悉和掌握小区及办公楼设备（设施）的操作方法，并且有事故处理的能力。
不准迟到、早退、无故不上班，上班时必须保持头脑清醒，不准在监控室会客、闲谈、抽烟。
请假、换班需提前一天申报，由班长负责安排合适人员替代，不准私自换班。
值班电话属专用电话，任何人不得长时间占用，配备的消防器材应完好，随时可投入使用。
严格执行《倒闸操作票》制度。
按《设备事故处理规程》处理事故。
值班员在工作中必须紧密配合，服从统一管理调动。
巡视制度
定期巡视
值班员每班按规定要求对配套设施进行巡视。
编 号：WI-WY -022
楼宇设备运行管理 修改状态： 1
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特殊巡视
系统运行方式改变。
新设备投入，过负荷或带缺陷运行。
气候突变（台风，暴雨）。
巡视结果
巡视检查的结果，均记录在《设备（设施）巡视记录表》上。
变压器最高负荷电流按额定电流控制，1000KVA为1450A，800KVA为1150A，630KVA为909A，达到额定值除向副经理汇报，同时加强对该设备的巡视。
卫生制度
各班要保持机房卫生和设备卫生，工作完后立即做现场清扫卫生工作。
机房设备不得有漏油、漏水、漏气和积尘等现象，发现问题及时解决。
地面不得有积水、杂物堆放等现象；不准随地丢杂物、乱倒茶水；工具、用具、茶杯、材料等要摆放整齐，不得乱放乱摆。
机房管理
机房是设备运行的重地,机房门平时应上锁,钥匙由值班员管理,未经班长许可,非工作人员严禁入内。
保持机房地面、墙壁及设备外表清洁、门窗完好。
保持机房通风、照明良好。
做好机房防水、防潮工作，严防小动物进入。
机房配备的消防设备、照明应保持齐全、完好，应急照明灯在停电状态下能正常使用。
报告制度
下列情况值班员和维修工应向班长报告：
主要设备不能正常操作、调整及其它异常情况。
设备出现故障或停机检修。
零部件更换及修理。
下列情况值班员维修工应向主任报告：
重点设备不能正常操作、调整及其它异常情况。
采用新的运行方式。
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重点设备发生故障或停机检修。
重点零部件更换及修理、加工和改造。
下列情况设备动力组应向分公司经理报告。
重点设备发生故障或停机处理。
影响系统运行并需要立即检修。
系统运行方式的重大改变。
系统及主要设备的技术改造。
检查
运行维修班长负责对值班员和维修工的工作有效性检查、监督，并对各类质量记录填写的规范性核查，发现问题立即纠正。
管理处主任不定期但每季度不少于一次对所辖设备按以下项目进行一次检查，将结果记录在《管理处值班记录表》。
抽检部分设备试运行，观察其运行情况；
检查值班室、机房、设备等卫生情况；
检查设备标识和安全标识及防范措施情况；
检查维修保养计划完成情况；
检查维修保养工作质量；
设备管理规定
监控值班员负责小区及办公楼设备的日常运行监控、管理。当设备发生故障时，应先采取有效措施防止事故进一步扩大，然后根据情况通知分包方或维修工到场处理。
下列情况当班值班员可先处理再汇报。
将直接危及人身安全的设备（设施）停止运行。
根据运行规程，将故障设备（设施）停止运行。
正常检修停电、停水，应提前三天通知各顾客。
紧急事故时，由当班值班员先采取有效措施控制、缩小影响面，再向副经理汇报。
竖井管理
电气竖井，管道竖井，弱电竖井由值班员管理、控制。
分承包方及其他需要进入竖井工作的人员，由值班员开启竖井并记录，工作结束后，清理现场，值班员检查无误，将门锁好，填写相关记录。
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每半年保养竖井内设备（设施），竖井内不得堆放杂物，保持整洁。
竖井内照明应完好，竖井门应开启灵活无破损。
标识、记录
5．1对各种设施设备进行挂牌标识。
5．1．1设施设备挂牌标识必须统一。按规定及要求悬挂。
5．2记录表格：《倒闸操作票》
《设备事故处理规程》
《设备（设施）巡视记录表》
《管理处值班记录表》